La mejor opción para iniciar un negocio sin inversión sería apartamento diario espacio vital. Le diremos cómo hacer esto correctamente en el artículo.

¡Querido lector! Nuestros artículos hablan de formas típicas de resolver problemas legales, pero cada caso es único.

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¡Es rápido y gratis!

Concepto de negocio

Dado que este ámbito no es nuevo desde hace mucho tiempo y ha sido bastante investigado, podemos decir que tanto los apartamentos de una habitación, que se alquilan sólo para pasar la noche, como los apartamentos de tres o cuatro habitaciones, en los que los huéspedes de la ciudad o los estudiantes quedarse, son populares.

Desde el punto de vista de la rentabilidad, una habitación es ideal. El propietario ahorra en reparaciones, facturas de servicios públicos y limpieza, y recibe el mismo dinero que habría recibido de un apartamento más grande. Esto se debe al hecho de que el costo de la vivienda se calcula principalmente no para una persona, sino para el espacio habitable en su conjunto.

Lo mejor es alquilar apartamentos cerca de estaciones de tren, hospitales e instituciones educativas. Debido al hecho de que la vivienda puede permanecer desatendida durante algún tiempo, es mejor dar preferencia al tercer piso y a los pisos superiores. Esto reducirá ligeramente el riesgo de robos e incendios provocados.

Costos iniciales

Incluso si tiene varios apartamentos de su propiedad, no se pueden evitar los gastos. Y la tasa de retorno de la inversión depende de con qué claridad se desarrolle la publicidad y se piensen todas las condiciones.

Artículos que simplemente no puedes hacer sin pagar:

1. Pago de facturas de servicios públicos. Esta partida de gastos recae íntegramente en los propietarios de la propiedad, incluso si los invitados pasaron un mes entero en el apartamento alquilado.
2. Pago por los servicios de empresas de limpieza o limpiadoras. Por supuesto, puede realizar estas tareas usted mismo, pero al tener varios apartamentos, esto no será fácil. Y si se tiene en cuenta que un apartamento puede cambiar de huéspedes todos los días y es necesario limpiar después de cada uno, los propietarios del apartamento tendrán que dedicar su tiempo a recorrer los objetos y limpiar.
3. Publicidad. Afortunadamente, existen muchos foros de mensajes gratuitos en Internet que le permitirán transmitir información sobre los servicios que ofrece a clientes potenciales. Pero los “tiburones” de este segmento del mercado saben que esto no es suficiente, por lo que recurren a trucos, como el acuerdo con los taxistas o la colocación de promotores. La esencia de dicha publicidad es que una persona que acaba de bajarse de un autobús o de un tren suele dirigirse a un taxi o a personas que ofrecen alojamiento inmediatamente cerca de las estaciones. Un taxista puede, como por casualidad, recomendar un buen alojamiento a sus huéspedes y recibir por ello su merecido porcentaje. La tarifa estándar es de 100 rublos por apartamento ocupado.
4. No te olvides de la fuerza mayor, que suelen requerir gastos importantes. Esto puede incluir averías del equipo, costos de reparación, “inundaciones” de vecinos, infestación de cucarachas, etc.
5. Si estás alquilando un piso que no es tuyo, pero alquilado, entonces los costos serán mucho mayores.
6. Pago por servicios inmobiliarios.
7. Reparar, preparación de la vivienda para su uso.

Siempre debe recordar que es más fácil (y más barato) prevenir problemas que solucionarlos a posteriori. Si sabe que los vecinos de la propiedad en alquiler tienen tuberías defectuosas o son “problemáticos”, ocúpese de ello con antelación. Después de la primera inundación de los vecinos de arriba, oblíguelos a acudir al tribunal para solucionar los problemas en su apartamento, librándose así de la fuente de peligro.

Registro de empresario individual

Dado que ya hemos determinado que el alquiler de apartamentos es un negocio y, con el enfoque correcto, muy rentable, es necesario formalizarlo de acuerdo con la legislación vigente de la Federación de Rusia.

Cabe señalar que una persona que alquila su propia vivienda o la alquila en virtud de un contrato de arrendamiento social (cláusula 2, cláusula 1, artículo 67 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia) tiene derecho a realizar sus actividades sin ella. Pero para aquellos que tienen más de cinco propiedades en alquiler, es mejor ir a lo seguro y legalizar sus actividades.

Por el momento, no existen en la práctica judicial casos de sanción a personas que alquilaron viviendas sin la condición de empresario. El caso es que el hecho mismo de la actividad empresarial en este caso es difícil de probar, porque en esencia es de tu propiedad y puedes disponer de ella como quieras.

Pero hay una serie de ventajas obvias al registrar un empresario individual:

1. Cualquier reclamación contra los inquilinos se puede resolver si todos los asuntos se han completado correctamente.
2. Acreditar el hecho de la residencia de una persona (personas) y causar daños a la propiedad para compensar el daño solo se puede hacer con un contrato de alquiler en la mano.

Alquiler de apartamento (en caso de subarrendamiento)

Subarriendo es el proceso de volver a alquilar un inmueble de un inquilino principal a un inquilino secundario. Para formalizar un subarrendamiento se redacta un documento que tiene formato de contrato de arrendamiento y no puede tener un período de vigencia superior al documento original sobre el alquiler de espacio habitable.

Las personas que planean subarrendar una propiedad alquilada deben saber que en caso de violación de los términos del acuerdo por parte del subarrendatario, el inquilino principal aún tendrá que responder ante el propietario.

Lo mismo se aplica al impago de los servicios públicos, al incumplimiento de las normas de uso de la instalación encomendada y a los daños a la propiedad.

Debido a esta circunstancia, los subarrendatarios legalmente analfabetos deciden que no tienen ninguna responsabilidad y pueden violar fácilmente todos los términos del contrato. Desafortunadamente para ellos y afortunadamente para el propietario, este no es el caso. El subarrendatario es responsable ante la persona con quien tiene un acuerdo escrito.

Si decide subarrendar una casa, lea atentamente los términos del contrato y recuerde que la cláusula sobre un posible aumento en el pago es bastante razonable: si el propietario aumenta los precios para el inquilino, él, a su vez, tendrá que aumentar ellos para ti.

Pago por servicios inmobiliarios.

Pero si aún decide construir un negocio exitoso en la industria del alquiler de viviendas, no puede prescindir de los servicios de agentes inmobiliarios. Estas empresas permitirán al propietario o inquilino encontrar un espacio habitable. El resultado es que no hay tiempo de inactividad y se obtienen ingresos constantes.

Lo principal es contactar con empresas de confianza en las que pueda confiar no solo usted, sino también las personas que buscan vivienda.

Mejoras para el hogar

Sin duda, es posible alquilar apartamentos de estilo soviético, pero no olvidemos que los rumores se difunden rápidamente. Incluso si varias personas, por ignorancia o por falta de una alternativa apremiante, permanecen en tales condiciones, al cabo de unas semanas ni siquiera los agentes inmobiliarios aceptarán cooperar con usted.

Necesitas invertir en paisajismo. Si no tiene fondos para una renovación importante de calidad europea, primero ocúpese del buen funcionamiento de las tuberías, de la disponibilidad de agua caliente, de buenas camas, de una lavadora y de un frigorífico.

Para muchos clientes lo importante no es tanto el estilo y la decoración, sino la funcionalidad y limpieza de la vivienda. Por lo tanto, incluso si el papel tapiz del apartamento no es el más nuevo, ¡simplemente no debería haber moho ni bordes rasgados!

Gastos fijos

De toda la lista de gastos anteriores, puedes destacar aquellos que son constantes y no se pueden evitar si estás enfocado en un buen resultado:

• impuestos (si ha registrado un empresario individual);
• alquiler (si el apartamento no es suyo);
• publicidad (puede ser gratuita);
• limpieza y lavandería;
• utilidades Publicas;

Ingreso

La cantidad de ingresos y la tasa de recuperación del proyecto dependen directamente de:

• el estado inicial del espacio habitable;
• calidad y cantidad de publicidad;
• trabajo de agentes inmobiliarios;
• su actitud hacia los clientes;
• zona donde se ubica la vivienda;

Normalmente, un alquiler diario con ocupación total puede recuperar los costos en menos de seis meses, siempre que no haya costos por reparaciones importantes.

¿Cómo buscar clientes?

Las formas más productivas de encontrar clientes son:

1. Anuncios en sitios de Internet.
2. Disposición de promotores en estaciones de tren y convenios con taxistas.

De esta manera, los clientes te encontrarán ellos mismos. Trabajar en Internet (crear comunidades en en las redes sociales, actualización constante del anuncio) simplifica enormemente el proceso de búsqueda de apartamento.

Alquilar un apartamento comprado con hipoteca

El hecho de que alguien haya comprado un apartamento con fondos prestados no lo convierte en un propietario inferior. Por lo tanto, una vivienda adquirida con una hipoteca se puede alquilar de la misma forma que una comprada al contado.

Todos los puntos relacionados con la enajenación de viviendas están prescritos en la "Ley Hipotecaria". En teoría, el banco podría prohibir este tipo de actividades, pero no lo hará. Es una estupidez que el sistema bancario corte una fuente adicional de ingresos a la persona que ha contratado una hipoteca, lo que aumenta las posibilidades de pagar la deuda a tiempo y en su totalidad.

Riesgos, trampas

El principal peligro de tal negocio.- seguridad del apartamento. Pero se puede minimizar registrando un empresario individual y redactando un contrato de arrendamiento entre invitados y propietarios (inquilinos, subarrendatarios).

Pide siempre los pasaportes de las personas a las que te registras, aunque sea por un día. Y recuerda, teniendo en tus manos una simple copia de tu pasaporte sin contrato, no tienes derecho a ningún tipo de reclamación. Seguridad o ahorro: la elección es suya.

Ventajas y desventajas del negocio.

Como en cualquier negocio, alquilar un apartamento personal o alquilado por días tiene sus ventajas y desventajas.

Los primeros incluyen:

1. Recuperación rápida.
2. Seguimiento casi constante del estado del espacio habitable.
3. Alta demanda.
4. Registro opcional de empresario individual.
5. Pequeña inversión (siempre que el apartamento esté en buenas condiciones iniciales).

Las únicas desventajas, quizás, incluyen los riesgos que surgen al alquilar un apartamento sin los documentos correspondientes.

Desde el punto de vista del propietario, la vivienda de alquiler diario es la mejor opción. En teoría, los ingresos de un solo apartamento pueden alcanzar entre 60 y 70 mil rublos al mes o más. Al mismo tiempo, el propietario no depende en modo alguno de los residentes temporales, puede cerrar el negocio en cualquier momento y utilizar el apartamento para sus necesidades personales. ¿Pero es todo tan sencillo en realidad? Intentemos resolverlo.

Relevancia del negocio diario

Un negocio de alquiler de apartamentos a corto plazo puede generar entre 2 y 3 veces más que alquilar la misma vivienda por a largo plazo. Esto es especialmente típico en las grandes ciudades, porque el principal contingente de inquilinos (turistas y personas que vienen por trabajo) no están dispuestos a pagar de más por una habitación de hotel.

Entonces, por una noche en un hotel de 3 o 4 estrellas en Moscú tendrás que pagar al menos 2.500 rublos. Y esto sin contar gastos de comida (comerás y cenarás en un restaurante), servicios de lavandería, etc.

El costo de una habitación doble en hoteles de 3 y 4 estrellas en Moscú comienza desde 2500 rublos por noche (portal de viajes travel.ru)

Hay muchas más ofertas de alquileres diarios, por lo que es posible elegir una opción de alojamiento temporal para casi cualquier presupuesto. En el sitio web de la popular base de datos inmobiliarios "Cian", por ejemplo, puede encontrar un excelente apartamento con una renovación de calidad europea en la zona deseada por sólo 1.500-1.700 rublos. por noche.

La diferencia de coste entre una habitación de hotel y un apartamento privado puede llegar al 20-30%

La diferencia es más notable si en la habitación no vive una persona, sino varias. En cualquier hotel, independientemente de su clase, no se paga la habitación, sino la estancia de cada huésped, es decir, si viajan juntos, el coste de la pernoctación también se duplicará. Para el propietario del apartamento esto no es tan crítico.

Si el propietario ha indicado que el apartamento tiene 3 camas, cuando se alojan hasta 3 personas no suele haber ningún coste adicional. Si hay más residentes el pago será negociable.

Alexander Petrashov, empresario

Sin embargo, el precio no es la única ventaja desde el punto de vista del cliente potencial. Además, algunos propietarios fijan precios incluso más altos que en los hoteles. Y, sin embargo, tienen un flujo constante de clientes. ¿Porqué es eso? Hay varias razones.

En primer lugar, el factor ubicación. No siempre es posible encontrar un hotel en un área específica; casi todos se concentran en el centro histórico de la ciudad, así como cerca de los principales lugares de entretenimiento.

En segundo lugar, un nivel diferente de comodidad. A diferencia de un hotel, en un apartamento podrás sentirte como en casa, relajarte por completo y descansar después de un día ajetreado. Además, los apartamentos alquilados por días suelen estar equipados con todo el equipamiento necesario: desde un microondas hasta una plancha. Esto elimina la necesidad de pagar por servicios adicionales.

Tres opciones de inicio

En realidad, la primera y más importante pregunta es dónde conseguir un apartamento gratis. Aquí tendrá que aprovechar el capital inicial disponible. Habiendo decidido iniciar este tipo de negocio, podrás:

• alquilar un apartamento a largo plazo y luego alquilarlo por días (subarrendamiento);
• convertir su propia vivienda en un objeto alquilando una más económica en las afueras de la ciudad;
• solicitar una hipoteca.

El primer paso para organizar un negocio de alquiler es la compra de un local residencial.

En términos de riesgo, la segunda opción es óptima. Después de todo, incluso si el negocio "no funciona" por una razón u otra, usted no pierde nada y puede regresar a su apartamento en cualquier momento.

Algunas personas empiezan realquilando apartamentos alquilados. Sin embargo, en este caso, es necesario asegurarse de que esta cláusula esté detallada en el contrato y que los propietarios del espacio habitable no estén en contra. Además, tendrás que tomarte muy en serio la búsqueda del inmueble en sí: si no hay un determinado nivel de ocupación, tus ingresos no podrán cubrir el coste del alquiler mensual.

¿Qué apartamentos tienen demanda?

Tocamos el tema más importante: elegir un objeto. Para la mayoría de los propietarios, la principal causa de pérdida es la estadía. Es poco probable que pueda evitarlo, pero si el apartamento fue elegido correctamente desde el principio, podrá contar con un flujo estable de clientes.

Para comprender qué objetos son más atractivos para un negocio de este tipo, nos basaremos en estadísticas reales. ¿Qué es importante para los posibles inquilinos?

En primer lugar, por supuesto, el número de habitaciones. Los más demandados son los "apartamentos de una habitación", mientras que los apartamentos de 3 y 4 habitaciones se alquilan muy raramente (principalmente por grupos de estudiantes o trabajadores de fuera de la ciudad).

Tabla: demanda de apartamentos diarios por número de habitaciones

La zona y el intercambio de transporte juegan un papel muy importante. La proximidad al trabajo o a las atracciones (si hablamos de turistas) es una prioridad para la mayoría de sus futuros clientes. Por tanto, cuanto más cerca del centro de la ciudad esté la vivienda, mejor. Los apartamentos ubicados cerca de grandes centros de oficinas y universidades también generan buenos ingresos.

Consejo: si piensas comprar una propiedad específicamente para alquiler, es recomendable que sea un parque de viviendas antiguo. Pocos inquilinos quieren pagar de más entre un 10% y un 20% por un edificio nuevo, a pesar de que un apartamento de este tipo le costará entre un 20% y un 100% más (según la zona).

Cómo abrir un negocio de alquiler de apartamentos por días.

Entre las principales ventajas de esta idea de negocio está el hecho de que su implementación no requiere ni un gran capital inicial, ni educación especial, ni habilidades o conocimientos especiales. Empieza a ganar dinero alquiler diario todos pueden. El esquema es extremadamente simple:

1. Determine qué apartamento alquilará: el suyo o el alquilado.
2. Si lo desea, registre a un empresario individual para poder participar oficialmente en actividades comerciales.
3. Evaluar el estado del local y realizar reparaciones cosméticas.
4. Amueblar el hogar con muebles y electrodomésticos.
5. Compra de 5 a 6 juegos de ropa de cama y toallas.
6. Seleccione el público objetivo (turistas, familias con niños, estudiantes).
7. Tome fotografías de alta calidad del apartamento y prepare una descripción de la propiedad.
8. Redactar el texto del contrato de arrendamiento.
9. Coloque anuncios en todas las fuentes disponibles (periódicos, tablones de anuncios, Internet).

Consideremos los puntos que plantean más preguntas entre los emprendedores novatos.

Documentos para alquilar un apartamento.

Para celebrar contratos con invitados "de acuerdo con todas las reglas", deberá preparar un gran paquete de documentos:

Solicite al cliente con anticipación que prepare una fotocopia del pasaporte (página de registro y página principal).

Puntos principales del acuerdo con el inquilino.

Es recomendable contar con un abogado profesional que le ayude a redactar y preparar el texto del contrato de arrendamiento. Esto puede parecer un gasto innecesario, pero si surge algún problema o conflicto, este documento le permitirá realizar reclamaciones a los huéspedes y compensar los daños y perjuicios. Y para que esto sea posible, el documento debe estar redactado de forma legalmente correcta.

Un contrato de alquiler estándar a corto plazo incluye las siguientes secciones:

1. Objeto del acuerdo. Aquí se indican la dirección y las características del apartamento, y se indica el propósito del alquiler: alojamiento por un cierto número de días.
2. Costo de alquiler (por 1 día y por todo el período).
3. Procedimiento de facturación ( tiempo exacto cuándo el inquilino debe entrar y salir del local).
4. Derechos y obligaciones. Esta parte debe estar diseñada para que ganes en cualquier escenario. Es necesario detallar las obligaciones del inquilino de mantener el orden, pagar las tarifas a tiempo, no subarrendar la propiedad, etc. Sin embargo, recuerde que la ausencia de este apartado en el contrato no priva a las partes de sus derechos ni las exime. de sus obligaciones, todas ellas todavía consagradas en el derecho civil.
5. Responsabilidad. En caso de daños a la propiedad, el inquilino deberá compensar el costo por su cuenta. Aquí puede especificar sanciones por pago atrasado.
6. Datos de las partes (nombre completo, número de pasaporte y firma).

Además, puedes añadir otras cláusulas al contrato de arrendamiento si lo deseas. Por ejemplo, indique quién pagará en caso de fuerza mayor (vecinos inundados).

El acuerdo está redactado de manera que el propietario del apartamento gana en cualquier caso.

Gastos de negocio

Incluso si eres propietario de un piso de alquiler, no podrás evitar gastos. Además, la mayoría de ellos serán permanentes, por lo que es mejor incluirlos en el precio del alquiler. ¿Qué incluye esto?

• pago de servicios públicos;
• servicios de una empresa de limpieza o limpiadora;
• publicidad;
• impuestos (13 o 6% de los ingresos según su situación jurídica: individuo o empresario individual).

Si no alquila su propio apartamento, sino que alquila una propiedad o la compra con una hipoteca, los costes aumentan aún más. Y, en consecuencia, el coste del alquiler, porque es necesario cubrir todos los pagos mensuales y quedarse con algo.

¡Importante! Asegúrese de reservar algo de dinero para circunstancias de fuerza mayor que requieran costos importantes (avería del equipo, "inundación" de los vecinos, etc.).

Registro de actividades de alquiler de viviendas

¿Necesito registrar un empresario individual? Este es uno de los principales problemas organizativos a los que se enfrentan quienes deciden iniciar un negocio de alquiler. La dificultad es que la ley no da una respuesta clara, es decir, en teoría, nadie te impide alquilar apartamentos como particular.

Pero ¿qué pasa si los ingresos que recibe por el alquiler de su casa se han vuelto permanentes y sistemáticos? De hecho, este ya es un negocio de pleno derecho que debe formalizarse en consecuencia.

Los expertos aconsejan a quienes alquilan varias propiedades inmobiliarias a la vez y tienen un plan de trabajo que funciona bien que vayan a lo seguro y se registren como empresarios individuales. Sí, esto te agregará más papeleo, pero al mismo tiempo te dará una gran ventaja. Trabajando como empresario individual, en caso de conflicto podrá documentar cualquier reclamación contra los invitados. Además, mientras un empresario individual realiza pagos al Fondo de Pensiones, aumenta su experiencia laboral, lo cual es importante para quienes deciden hacer del negocio de alquiler su principal actividad.

Cómo y qué impuestos pagar

Uno de los momentos más difíciles en la organización de un negocio diario está relacionado con la legalización de actividades y el pago de impuestos. Este mercado es tradicionalmente "gris" y, al decidir alquilar un apartamento, muchos ni siquiera piensan en la necesidad de pagar impuestos. Pero si desea evitar problemas en el futuro, es mejor comenzar a trabajar de inmediato de acuerdo con todas las reglas. Entonces, ¿cuánto de tus ganancias deberías darle al estado?

Para individuos

Si aún no desea registrar un empresario individual, debe pagar anualmente el impuesto sobre la renta personal, un impuesto sobre la renta personal por un monto del 13% de lo que gana. Para hacer esto, debe presentar una declaración de impuestos en su lugar de residencia antes del 30 de abril (indicará sus ingresos del año pasado) y luego, antes del 15 de julio, calcular el monto del impuesto y pagarlo al banco usando los datos de la oficina de impuestos.

Por ejemplo, alquilas un apartamento por 2.000 rublos al día. Al cargar un promedio de 20 días al mes durante un año, recibió un ingreso de 2000 * 20 * 12 = 480 000 rublos. El importe del impuesto sobre la renta personal será el 13% de este importe, es decir, 480.000 * 0,13 = 62.400 rublos.

¡Importante! Si el inquilino paga los servicios públicos, esta cantidad también debe incluirse en los ingresos al calcular el impuesto.

Para empresarios individuales

Como regla general, los empresarios individuales que indican un negocio de alquiler en sus documentos operan bajo un sistema tributario simplificado. En este caso, el monto de las deducciones fiscales puede ser el 6% de los ingresos o el 15% de los “ingresos menos gastos”.

¡Importante! A primera vista, parece que esta opción es definitivamente más rentable. Sin embargo, a pesar del menor porcentaje del impuesto en sí, los empresarios individuales también tienen que pagar cotizaciones al fondo de pensiones, servicios contables, etc.

Vídeo: impuestos al alquilar un apartamento.

¿Cuáles son los peligros del alquiler ilegal de viviendas?

Según los expertos, sólo el 40% de los propietarios respetan la ley y la mayoría no tiene prisa por compartirla con el Estado. Por un lado, esto permite obtener grandes beneficios. Por otro lado, si la información sobre actividades no oficiales llega a las autoridades fiscales, el propietario del apartamento puede ser llevado a responsabilidad administrativa ante los tribunales. Además del monto principal de la deuda, también tendrás que pagar multas y sanciones acumuladas. En el peor de los casos, se puede iniciar una causa penal contra un "empresario" negligente en virtud del art. 198 del Código Penal de la Federación de Rusia, que conlleva antecedentes penales y una multa de hasta 300.000 rublos. o prisión de hasta 1 año.

Preparar el apartamento para que los inquilinos se muden

Si en la versión "a largo plazo" se pueden alquilar viviendas medio vacías (muchas familias tienen sus propios muebles), aquí los requisitos en cuanto al nivel de comodidad son mucho mayores. Antes de buscar clientes, tendrás que dedicar varias semanas a preparar el propio local. ¿Qué se quiere decir?

1. Redecorando. ¡Sin papel tapiz despegado ni techos amarillentos con grietas! Todo debe estar fresco y ordenado, aunque sea económico. Renueva la cal, cambia las bombillas quemadas, reemplaza los grifos que gotean.
2. Espacio. Adhiérase al principio del minimalismo. Está claro que los futuros residentes no necesitan el viejo aparador de su abuela. Es mejor deshacerse inmediatamente de toda la basura vieja e innecesaria, así como de los muebles innecesarios que abarrotan la habitación. También es necesario sacar las pertenencias personales del local (en casos extremos, colocarlas en un lugar cerrado separado, por ejemplo, en un balcón o en una sala de almacenamiento).
3. Limpieza y orden. Antes de buscar inquilinos es necesario hacer una limpieza general: lavar las ventanas y lámparas, lavar las cortinas, pulir los muebles. A nivel emocional, son precisamente esas “pequeñas cosas” las que influyen mucho en la decisión de alquilar un apartamento.
4. Muebles y electrodomésticos. Incluso las viviendas de clase económica deberían tener comodidades mínimas. Los artículos "esenciales" incluyen un sofá, un juego de cocina, un armario, una mesa, sillas y un frigorífico. EN últimos años la gran mayoría de los inquilinos también necesitan una lavadora.
5. Internet. Esto ya no es una ventaja adicional, sino una necesidad. Lo ideal es conectar inmediatamente un enrutador Wi-Fi (en Avito puede encontrar enrutadores usados ​​en buen estado por 700-1500 rublos).

Cuanto más cómodo sea el apartamento que alquiles, más clientes querrán volver a él.

Cuanto más de todo haya en el apartamento, mayor será el precio que podrás fijar. Muchos propietarios alquilan viviendas con vajilla, toallas y productos de higiene personal (jabón, pasta de dientes, etc.), es decir, siguiendo el mismo principio que las habitaciones de hotel.

Fuentes publicitarias efectivas

Así, su apartamento estará listo para recibir a los primeros huéspedes. Aquí es donde comienza la diversión. Al fin y al cabo, su tarea no es sólo encontrar inquilinos para unos días, sino también garantizar la máxima ocupación del apartamento (especialmente si la vivienda está hipotecada).

En otoño, Dmitry K. decidió alquilar su apartamento en el centro de San Petersburgo por días. Y por mi propia experiencia estaba convencido de que este negocio en la práctica no es tan rentable como parece en teoría. “Cuando lo alquilé con un contrato a largo plazo, siempre tenía 30 mil rublos garantizados. por mes. Ahora hay más problemas y menos beneficios”, afirma. No hay mes a mes. Una vez, Dmitry tuvo mucha suerte: el apartamento lo alquiló durante 20 días una familia que estaba haciendo reformas en su propia casa y, como tardó tanto, tuvieron que prorrogar el contrato por otro período. Pero este fue el único caso. El resto del tiempo el apartamento está ocupado una media de diez días al mes.

Experto en línea

• enviar anuncios en 2-3 periódicos locales;
• imprimir folletos, publicarlos por la ciudad o dejarlos en los buzones de correo;
• escriba sus contactos en el asfalto en lugares concurridos: estaciones de tren, paradas de autobús transporte público etc. (solo necesitas una plantilla y una lata de pintura);
• Negocia con los taxistas para que recomienden tu apartamento a las visitas.

Sin embargo, comprende que la fuente más eficaz de clientes potenciales para usted será Internet. Sus capacidades deben aprovecharse al máximo.

Para aumentar la eficiencia de su negocio de alquiler, simplemente necesita utilizar todas las posibilidades de Internet.

En primer lugar, coloca tu oferta en foros como “Avito”, “De Mano a Mano”, “Cian”, etc. (y a través del portal internacional de Airbnb, por ejemplo, puedes incluso atraer clientes extranjeros que paguen en dólares y euros). ). Lo principal es que tu apartamento está más cerca del centro de la ciudad y se ve espectacular en la foto.

En segundo lugar, en su tiempo libre, asegúrese de crear un sitio web para pequeñas tarjetas de presentación. Hay una gran cantidad de diseñadores gratuitos en Internet con los que puedes crear un recurso bastante bueno sin recurrir a diseñadores y programadores web. El sitio debe tener sus contactos y fotografías de apartamentos de alta calidad. Para atraer visitantes desde los primeros días, utilice publicidad contextual Yandex.Direct y Google Adwords.

Errores del negocio diario

Como ocurre con cualquier actividad, esta área tiene sus propios riesgos. En primer lugar, están relacionados con la seguridad del propio apartamento y de la propiedad (mobiliario, equipamiento, etc.). La única forma de minimizar el peligro es trabajar oficialmente, registrar un empresario individual y redactar contratos competentes. Sólo en este caso podrá probar el hecho de que en el apartamento habitan personas que causaron daños a la propiedad para compensar las pérdidas.

Importante: solicite siempre el pasaporte a los inquilinos, incluso si se quedarán solo 1 día. Es recomendable que tengas en tus manos copias cotejadas con el original.

Otro punto importante son las relaciones con los vecinos. Antes de alquilar un apartamento en alquiler diario, es recomendable reunirse con ellos y asegurarse de que no están en contra de este tipo de actividades. La mayoría de los edificios de apartamentos (especialmente los antiguos) tienen una audibilidad excelente. Y si los inquilinos, por ejemplo, empiezan a escuchar música a todo volumen, es posible que a los que viven "al otro lado de la pared" no les guste mucho. No olvide que, en última instancia, cualquier reclamación recaerá en su dirección.

Consejo: si la paz y la tranquilidad son importantes para sus vecinos, es mejor sacrificar parte de las ganancias, pero no alquilar el apartamento para celebraciones de cumpleaños, Año Nuevo, etc.

Además de estos riesgos, el día a día del negocio está inevitablemente asociado a ciertas dificultades cotidianas. Después de todo, tendrás que limpiar la habitación después de cada huésped, lavar la ropa de cama, limpiar alfombras, etc. Además, debes estar preparado para llamadas constantes (incluso en medio de la noche) y el hecho de que tendrás que para adaptarse a los clientes - por ejemplo, ir a las 5 am a entregar/recoger las llaves, etc.

A pesar de que el negocio diario tiene sus dificultades, es uno de los más rentables y con riesgos relativamente bajos. Es cierto que para obtener un beneficio verdaderamente tangible, es recomendable alquilar al menos 2-3 apartamentos. Sin embargo, si no te has equivocado con la zona y no has organizado correctamente tus actividades, en sólo 9 a 12 meses podrás ganar lo suficiente para el pago inicial de una hipoteca para comprar tu próximo apartamento y ampliar gradualmente tu red.

El trabajo de arrendatario de apartamentos es quizás el tipo de actividad empresarial más rentable. Consiste en alquilar una vivienda y, si lo desea, el propietario de la vivienda no puede hacer nada y no invertir dinero en ella. ¡Pero el negocio del alquiler de apartamentos seguirá prosperando!

¿Cómo convertirse en un rentista exitoso?

Este tipo de actividad resulta beneficiosa tanto para quienes ya disponen de una vivienda “extra”, que pueden empezar a alquilar inmediatamente, como para quienes pretenden comprarla específicamente. Las inversiones son mínimas: comprar una casa y renovarla se amortiza muy rápidamente y los beneficios aumentan a un ritmo récord.

Todo lo que necesita para obtenerlo es registrar oficialmente su negocio: alquilar apartamentos requiere el pago obligatorio de impuestos (13% de los ingresos por alquiler), y es mejor notificarlo usted mismo a las autoridades fiscales que pagar multas más adelante. En este caso, puede registrarse como empresario individual (por ejemplo, si se alquilarán varios apartamentos) o trabajar como particular, simplemente declarando ingresos y pagando impuestos sobre ellos.

El segundo paso es formalizar legalmente la propia transacción con el cliente. Aunque el arrendador confíe plenamente en él, el contrato es vinculante y lo mejor es redactarlo con un abogado cualificado. Esto le protegerá de cualquier fraude y evitará pérdidas materiales y morales. En cuanto a los clientes, es preferible iniciar un negocio alquilando apartamentos, alquilándolos a parejas casadas (preferiblemente sin hijos), viajeros de negocios y visitantes de países lejanos (especialmente si vinieron por mucho tiempo) y empresarios que se mudaron a la ciudad del propietario para trabajar. Todas estas categorías suelen tratar la propiedad ajena con cuidado y están dispuestas a pagar por sus daños.

Además, será muy rentable alquilar apartamentos por días para fiestas, recibir invitados de negocios y realizar diversos eventos (muchas empresas mantienen negociaciones comerciales informales en dichos apartamentos). En cuanto a las condiciones y pago del alquiler, se especifican en el contrato con el cliente, y el precio se fija en base a las cifras medias de la localidad seleccionada. No es aconsejable sobreestimarlo, a menos que el apartamento tenga algunas características únicas, lo cual es extremadamente raro.

Negocio de alquiler de apartamentos: ingresos y gastos.

La opción más rentable para un emprendedor es alquilar un apartamento que ya está disponible (por ejemplo, una vivienda heredada de familiares o desocupada como consecuencia de la marcha de uno de los miembros de la familia). En este caso, sólo será necesario invertir en reparaciones, pero esto no es necesario.

Además, puede adquirir bienes inmuebles específicamente y, en este caso, alquilar apartamentos de clase empresarial es el más rentable. Tienen una gran demanda y, alquilándolos por día, puedes obtener excelentes ingresos. Si no tiene suficiente dinero para una vivienda de este tipo, es mejor centrarse en bienes raíces "familiares" comunes en una zona residencial; también son populares, al igual que los apartamentos ubicados cerca de lugares clave en esta área. localidad(atracciones históricas, centros de negocios, centros de entretenimiento). En cualquier caso, el emprendedor deberá invertir determinados fondos en su negocio:

• de 2 millones (para un apartamento de una habitación) a 3-4 millones de rublos (para un apartamento de tres habitaciones)
• desde 20 mil rublos para reparaciones (no es necesario hacerlo, invitando al cliente a invertir él mismo en las reparaciones, sujeto a un alquiler reducido durante un tiempo determinado)
• 3-5 mil – para facturas mensuales de servicios públicos
• 1,7-3,8 mil rublos (en promedio) – para pagar impuestos
• 8-15 mil rublos al año - para el seguro de apartamentos (necesario, porque las viviendas alquiladas están expuestas a muchos riesgos)

En cuanto a los ingresos, en general, este es un negocio muy rentable: alquilar apartamentos puede generar entre 14 y 15 mil rublos por mes si se alquila un apartamento de una habitación, hasta 25 mil si la propiedad es de tres habitaciones. . En consecuencia, al año se pueden ganar entre 170 y 270 000. ¡Y esto si se fijan precios mínimos! Como regla general, crecen con el tiempo a medida que las condiciones del mercado cambian rápidamente, por lo que las ganancias aumentarán sin inversión adicional. Si elige alquilar apartamentos de clase ejecutiva, sus ganancias serán mucho mayores, porque dichos bienes inmuebles son más caros y la mayoría de las veces se alquilan por días; los ingresos pueden ser de al menos 3 a 5 mil rublos por día, es decir , 90-150 mil por mes.

Por lo tanto, la compra del apartamento de una habitación más económico se puede amortizar en solo 10 meses de alquiler (las viviendas de clase ejecutiva a menudo se amortizan más rápido) y los costos restantes en 5 a 6 meses. Ya entre 1,5 y 2 años después del inicio del trabajo, el negocio de alquiler de apartamentos comienza a generar ingresos netos y, si se encuentra a mitad de camino con los clientes y mejora sus condiciones de vida, las ganancias aumentarán muy rápidamente.

El alquiler diario de apartamentos suele ser más rentable que tener residentes permanentes. Pero hay matices en cuanto al registro y seguridad de la propiedad.

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¿Cómo alquilar un apartamento por día en 2019? Alquilar un apartamento por periodos cortos puede proporcionar más ingresos. Pero los beneficios conllevan riesgos importantes.

Se debe tener cuidado para preservar la propiedad y cumplir con los requisitos legales. ¿Cómo alquilar un apartamento por día en 2019?

Puntos generales

Los alquileres diarios de apartamentos difieren de los alquileres habituales. En primer lugar, los cambios frecuentes de inquilinos aumentan significativamente el riesgo de daños al apartamento o a objetos individuales.

La probabilidad de consecuencias negativas se reduce si existe un documento oficial y se detallan los posibles matices.

En segundo lugar, los ingresos procedentes de dichos alquileres dependen en gran medida de la época del año, la ubicación y otros factores.

Si el apartamento está situado en una zona turística, Gran ciudad, entonces se puede alquilar un buen apartamento casi a diario.

Los ingresos mensuales en este caso son casi el doble, o incluso más, que los del alquiler a largo plazo.

Pero el éxito del evento depende de la correcta solución de las cuestiones organizativas. ¿Cómo alquilar correctamente un apartamento por días?

Lo que es

Al considerar el alquiler diario de un apartamento, es necesario comprender las características de dicho alquiler. Desde un punto de vista legal, el alquiler de inmuebles residenciales puede ser a corto o largo plazo.

Estos conceptos son muy similares entre sí. Así, cualquier tipo de contratación comercial implica la participación de dos partes: el empleador y el arrendador.

Las relaciones jurídicas entre ellos se formalizan mediante acuerdo escrito. Sólo el propietario directo o suyo tiene derecho a alquilar un apartamento.

Los alquileres a largo y corto plazo se diferencian por el monto de los pagos, los métodos de pago y el "equipamiento" del propio local.

En primer lugar, debes ocuparte de los problemas de seguridad. Estamos hablando de la posibilidad de destrucción o daño del apartamento en caso de incendio, inundación, explosión de gas, etc.

Está claro que es poco probable que un inquilino temporal pueda recuperar una gran cantidad de daños. La solución es el diseño.

Quizás no sea muy barato, pero garantizará una compensación por posibles pérdidas.

Otro punto importante se refiere a los daños menos importantes causados ​​por daños o robo de propiedad en el apartamento.

Pero en este caso, el propietario estará protegido por un contrato correctamente redactado que indique los datos del pasaporte del inquilino y el apartamento de todos los bienes.

El marco legislativo

El alquiler diario de apartamentos está regulado por las disposiciones de los Códigos Civil y Fiscal de la Federación de Rusia. En particular, los alquileres diarios están regulados.

El concepto de contrato de arrendamiento residencial se analiza en. Es decir, el alquiler es la cesión de un local residencial para uso temporal por parte de un particular.

La determinación de las tarifas de vivienda se analiza en. Las partes negocian de forma independiente el monto del pago.

Con carácter general, los alquileres diarios deben formalizarse en un contrato en el que se especifique el estado y aspecto del local.

En cuanto a los impuestos, cuando se alquilan apartamentos por días, se aplican las normas sobre la recaudación del impuesto sobre los ingresos percibidos por las personas físicas.

El arrendador está obligado a alquilar y pagar el 13% de la ganancia mensual o anual.

Cómo alquilar un apartamento en alquiler diario

Dado que los alquileres a corto plazo implican alquilar una vivienda por hasta 11 meses, el propietario puede alquilar legalmente el apartamento por unos días u horas.

Lo principal a considerar es la clasificación de actividades como sujetas a impuestos. El procedimiento para pagar el impuesto depende de la situación del arrendador.

El Servicio de Impuestos Federales ofrece tres métodos:

• registro de empresario individual;
• adquisición de una patente;
• pago del impuesto sobre la renta de las personas físicas.

Si el alquiler diario se pone en marcha y es un negocio en toda regla, entonces es más recomendable convertirse en un empresario individual cuyo objeto impositivo sean los "ingresos".

En este caso, el importe del impuesto será sólo del 6%. Además, tendrá que pagar primas de seguro obligatorias (en 2019, en total 27.990 rublos).

Puedes trabajar bajo una patente. El importe del impuesto consiste en el coste de la propia patente (6% de los ingresos) y la mitad de las primas del seguro.

Si no se registra como empresario individual y no adquiere una patente, deberá pagar el 13% de las ganancias. Además, al final del año es necesario presentar una declaración informativa.

En el caso de que un apartamento se alquile sin pagar impuestos, el propietario del inmueble es sancionado con importantes multas.

En algunos casos, son posibles sanciones penales: prisión por un período de seis meses (el monto de los impuestos impagos es de 100 000 a 500 000 rublos) o hasta tres años (falta de pago de impuestos por un monto de 500 000 rublos y más).

Habiendo abordado las cuestiones fiscales, puede pasar a la organización directa del alquiler por días.

Necesitamos empezar por garantizar condiciones aceptables. Para viviendas alquiladas por días, es necesario crear condiciones no peores que en un hotel.

Esto significa la disponibilidad de muebles y electrodomésticos necesarios, buenas reparaciones, limpieza periódica, etc.

Cómo encontrar un inquilino

Mucha gente asocia la búsqueda de inquilino con personas con carteles sobre alquileres diarios en estaciones de tren y lugares similares. Pero los métodos modernos parecen más sencillos.

Para alquileres a corto plazo, los anuncios en los medios locales serán de poca utilidad, ya que la mayoría de los inquilinos potenciales son forasteros.

La solución más óptima es utilizar plataformas en línea. La mayoría de las veces, las ofertas se publican en sitios como Avito, IRR ("De mano en mano").

Publicar aquí es gratuito, pero puede utilizar funciones pagas para llevar su anuncio al TOP.

La desventaja de estos recursos es la falta de especialización limitada. Es posible que el anuncio simplemente se pierda entre los demás.

Existen portales inmobiliarios especializados que también ofrecen servicios de colocación gratuitos y de pago. Estos son “Kvartirka.ru”, “Sdaminfo.ru”, “Sutochno.ru”, “Yurenta.ru”, “Gorkvartira.ru”.

El sitio "joven" Arendius resulta atractivo para publicar anuncios. Aquí hay un sistema de calificación y revisión.

Además, los propietarios de apartamentos pueden conocer más sobre un posible inquilino, ya que el registro en el sitio se realiza a través de las redes sociales.

Vídeo: cómo alquilar un apartamento.

Bueno, no se olvide de métodos tan “antiguos” como los anuncios de “boca a boca” en la radio y en papel en lugares concurridos de una zona poblada.

Lo ideal sería explorar todas las opciones posibles. Esto le permitirá recibir clientes con regularidad y el apartamento no quedará vacío.

Formación de un paquete de documentos.

Una vez resuelto el tema de la captación de clientes, llega el momento de cuidar el soporte documental de la transacción. Se debe celebrar un contrato de alquiler a corto plazo con cada inquilino.

El monto del depósito de seguridad se indica como una partida separada. Muchos propietarios se niegan por miedo a ahuyentar a los clientes. Pero ésta es una de las mejores garantías posibles para la conservación de la propiedad.

El inquilino no querrá perder sus fondos (depósito), lo que significa que tratará la propiedad con cuidado. En caso de daños, las pérdidas, o al menos parte de ellas, pueden ser compensadas.

Para completar el contrato necesitarás:

• pasaportes de las partes;
• documento de título del apartamento (certifica la competencia del propietario);
• , si otra persona actúa por cuenta del propietario.

Además del contrato, se deberá redactar un acta de aceptación y cesión del apartamento. Además, este documento se redacta en el momento de la entrega de llaves al inquilino y al abandonar el apartamento.

Todos los documentos deben prepararse en dos copias, para el propietario y el inquilino.

Es recomendable preparar con antelación plantillas de documentos, en las que posteriormente se introducirán los datos necesarios.

Elaboración de un contrato de arrendamiento.

El contrato de alquiler de apartamento a corto plazo incluye las siguientes cláusulas:

• datos personales de las partes (nombre completo, datos del pasaporte);
• descripción del tema de la transacción (dirección, descripción);
• esencia de la transacción (alquiler);
• duración del alquiler;
• costo por día;
• coste total;
• procedimiento para transferir un apartamento (según el certificado de aceptación);
• derechos y obligaciones de las partes;
• responsabilidad por violación de los términos del contrato;
• el monto de la garantía (si la hubiera) y el procedimiento para su uso;
• fecha de celebración y firmas de las partes.

Responsabilidad de las partes

La disposición relativa a la responsabilidad del inquilino debe especificarse con especial detalle en el contrato. El inquilino está obligado a devolver el apartamento en las mismas condiciones en que lo recibió.

Si sobre su base se revelan daños a la propiedad, el inquilino está obligado a compensar las pérdidas.

Si existe depósito, el arrendador puede retenerlo como indemnización o parte de él en caso de daño grave. Pero también se puede exigir una indemnización por daños y perjuicios a través de los tribunales.

La principal prueba en este caso son los actos con un inventario de bienes “antes” y “después”, así como un acuerdo que indica la existencia de relaciones jurídicas.