Hace varios años, aparecieron apartamentos en el mercado inmobiliario residencial. Estos objetos se diferencian significativamente de los apartamentos, y su compra y residencia posterior tienen sus propios matices.

Según la legislación rusa, los apartamentos son habitaciones de hotel de mayor categoría de confort con una superficie total de al menos 40 metros cuadrados.

Consisten en un baño equipado, una zona de cocina exclusiva y dos o más salas de estar.

Los primeros apartamentos se construyeron en Europa a principios del siglo XX. En esencia, se trata de minihoteles tipo hogar.

En Rusia, este tipo de bienes inmuebles aparecieron por primera vez en Moscú a principios de la década de 2000. (centro de negocios de la ciudad de Moscú). Actualmente, se están construyendo grandes cantidades de apartamentos. Hay varias razones para esto:

• Los apartamentos tienen una gran demanda entre los compradores. El coste por metro en comparación con el precio por metro cuadrado en apartamentos ubicados en un segmento de mercado similar es significativamente menor;
• Es más fácil coordinar la construcción de un complejo de apartamentos que los edificios residenciales convencionales: hay muchos menos requisitos para el terreno en el que se construirá el edificio;
• La construcción de apartamentos será más económica: no están sujetos a una gran cantidad de requisitos para las viviendas.

¿En qué se diferencia de los apartamentos?

Apartamentos no son sinónimo de apartamentos. La diferencia clave es que, a pesar de su idoneidad para ser habitadas, no están documentadas para ser clasificadas como viviendas residenciales.

Se pueden observar varias otras diferencias:

Peculiaridades	Departamento	Apartamentos
área total	Sin restricciones	Desde 40 m2. metro
Posibilidad de registro	Disponible	Sólo se puede emitir un registro temporal por un período de hasta 5 años. Pasado este tiempo, se deberá prorrogar el registro temporal. No es posible registrarse en el apartamento de forma permanente.
Recibir una deducción de impuestos	Tal vez	Imposible, ya que las deducciones fiscales se proporcionan únicamente para la compra de locales residenciales.
Impuesto a la propiedad	Cada año, los propietarios de apartamentos pagan impuestos sobre bienes inmuebles.	Los propietarios de apartamentos tampoco pueden evitar pagar impuestos. Al mismo tiempo, el tipo impositivo será ligeramente superior en comparación con las propiedades residenciales.
Características internas de una propiedad durante la transición de promotor a propietario	El apartamento se puede traspasar en estado “con acabados” o sin ellos.	Una vez finalizada la construcción de los apartamentos, el promotor está obligado a realizar trabajos de acabado en todos los locales.
Disponibilidad de un área local ajardinada e infraestructura social.	Previsto por los códigos de construcción para edificios residenciales.	Las responsabilidades del promotor de apartamentos no incluyen el paisajismo del área local. La propiedad no es un inmueble residencial. En consecuencia, no es necesario disponer, por ejemplo, de un parque infantil.
Coordinación de remodelación de locales.	Es necesaria la coordinación de la reurbanización y la reconstrucción.	Permitidos por ley (que no afectan a las estructuras portantes) no requieren aprobación.
Propiedad comun	En los edificios residenciales, los propietarios de apartamentos pueden decidir conjuntamente en una junta general de construcción el destino de los áticos, sótanos, locales técnicos y de otro tipo.	En los apartamentos, el propietario sólo puede disponer del inmueble dentro del local de su propiedad. Todos los demás problemas los resuelve la sociedad gestora.
Naturaleza de la adquisición	Principalmente con fines de residencia adicional.	Muy a menudo con fines de inversión para posteriores
Precio	Según el segmento de mercado considerado.	Un 20-25% más barato que el precio del metro cuadrado en un edificio residencial ubicado en el mismo segmento de mercado.
Tarifas para calcular el costo de los servicios públicos.	El costo de los servicios públicos se calcula de acuerdo con la tarifa prevista para los locales residenciales.	Al emitir facturas mensuales de servicios públicos, se utilizan las tarifas aumentadas previstas para locales comerciales.
Comprar una propiedad	La mayoría de los apartamentos del mercado inmobiliario se pueden comprar en.	Los bancos se muestran reacios a conceder préstamos para la compra de apartamentos. La financiación es posible a tipos de interés más altos o en el marco de programas garantizados por bienes inmuebles existentes. Objetos de este tipo no se pueden comprar utilizando capital materno y otros programas gubernamentales "estimulantes".

El mercado inmobiliario ofrece diferentes tipos de apartamentos de clase económica y élite:

• Áticos y lofts;
• Objetos de un solo nivel;
• Vivienda de dos niveles, incluido entrepiso y entrada independiente.

Pros y contras de vivir en apartamentos

Normalmente aparecen apartamentos donde:

• Por diversas razones, la construcción de viviendas residenciales es imposible;
• Está prevista la construcción de espacios comerciales, pero el promotor considera demasiado costoso y poco práctico dedicar todo el edificio a tiendas y oficinas.

Hablando de los aspectos positivos de comprar y vivir en un apartamento, se puede observar lo siguiente:

• Alojamiento en viviendas nuevas ubicadas en el centro de la ciudad;
• En las grandes ciudades prácticamente no se construyen nuevos complejos residenciales en las zonas centrales. Los apartamentos se construyen de forma específica, donde los futuros nuevos residentes puedan elegir la propiedad más atractiva;
• Reubicación lo antes posible después de la puesta en funcionamiento del edificio. Dado que los apartamentos se alquilan completamente listos para entrar a vivir, los propietarios del local pueden mudarse a ellos inmediatamente después de recibir las llaves;
• Sin costes adicionales por local. A diferencia de los apartamentos, a los apartamentos inicialmente se les realizan trabajos de acabado y, a veces, se instalan muebles, lo que permite ahorros significativos en reparaciones;
• El mercado es tan diverso que puedes elegir un apartamento más cerca del trabajo;
• Los residentes pueden aprovechar una variedad de servicios adicionales en el territorio de los complejos de apartamentos: spa, restaurantes, tiendas, gimnasios, salones de belleza y cafeterías;
• A menudo, los apartamentos son atendidos por sus propias empresas de servicios. En cualquier momento del día, los residentes tienen la oportunidad de contratar todos los servicios prestados en hoteles de alto nivel: limpieza, lavandería, entrega de comestibles;
• Los propietarios de apartamentos y sus familias pueden contar con atención médica y plazas en escuelas y guarderías al igual que los ciudadanos que viven en apartamentos;
• Habiendo cambiado de opinión acerca de vivir en un apartamento, el propietario del local puede alquilarlo a través de una sociedad gestora y no tener que preocuparse por buscar inquilinos por su cuenta.

Entre las desventajas se encuentran:

• Ausencia ;
• Alto, incluso debido a la disponibilidad de diversos servicios adicionales, que no siempre pueden rechazarse;
• Falta de condiciones de vida cómodas para familias con niños pequeños;
• Los promotores de apartahoteles no tienen obligación de dotar al edificio de plazas de aparcamiento.

Diferencias en el coste de compra y alquiler de inmuebles residenciales y apartamentos.

La proporción de apartamentos en el mercado inmobiliario está creciendo.

En comparación con los apartamentos ubicados en el mismo segmento de mercado, el precio por metro cuadrado en los apartamentos es aproximadamente un 20-25% más bajo.

La diferencia de costo se debe a que:

• Está documentado que los apartamentos no pertenecen a bienes inmuebles residenciales;
• Su mantenimiento costará un poco más que un apartamento normal;
• Los complejos de apartamentos no pueden disponer de parque infantil ni plazas de aparcamiento, que son obligatorias en los edificios residenciales.

Por ejemplo, el costo de los apartamentos en Moscú comienza desde 7 millones de rublos (complejo LOFTPOST), en la región de Moscú, desde 3 millones de rublos (complejo Start-Format en Tsaritsyno), en Sochi, desde 4,5 millones de rublos, en Bulgaria, desde 25 mil euros.

La compra de dichos bienes inmuebles es una de las formas de invertir.

Los propietarios suelen alquilarlo a largo plazo o por días. El propietario de un apartamento puede ganar entre un 10 y un 15 % más en alquiler que el propietario de un apartamento:

• Los apartamentos tienen una ubicación más "interesante". Por ejemplo, en el centro de negocios de la ciudad seguramente tendrán demanda entre los empresarios visitantes;
• Un huésped en un apartamento puede recibir una amplia gama de servicios adicionales en cualquier momento;
• La gente prefiere apartamentos en un edificio nuevo que un apartamento ubicado en un parque de viviendas antiguo.

¿Cómo montar un negocio alquilando apartamentos?

En opinión de los europeos, los apartamentos son viviendas destinadas a la venta o al alquiler. Del mismo modo, en Rusia los inversores suelen adquirir dichos inmuebles exclusivamente con fines comerciales.

La opción óptima es crear un pequeño apartahotel, cuyos huéspedes puedan contar con condiciones de vida hogareñas y una gama completa de servicios, como en un hotel normal. Este objetivo se puede lograr comprando, por ejemplo, varios apartamentos ubicados bajo el mismo techo.

La industria hotelera es muy competitiva. Para que el alquiler de apartamentos genere ingresos, es importante dominar la situación del mercado de alquiler e idear formas nuevas e innovadoras de atraer clientes. Alquilar un apartamento bien situado es mucho más económico que un hotel. Por lo tanto, tienen una gran demanda entre los inquilinos.

Si hace apenas unos años este tipo de inmueble se consideraba “fuera de la ley”: por ejemplo, era imposible obtener ni siquiera el registro temporal de los apartamentos, ahora ya se han resuelto muchas cuestiones legales. Los promotores están construyendo complejos de apartamentos que tienen demanda entre los compradores en lugares donde la construcción de viviendas residenciales es formalmente imposible, y el número de propuestas crece constantemente.

1. Precio más bajo

La diferencia de precio entre los apartamentos normales y los apartamentos es de alrededor del 10-15%, aunque en algunos casos puede llegar al 30%.

Sin embargo, en el contexto de la caída de los ingresos, la oferta de viviendas tradicionales económicas está aumentando, por lo que la diferencia de costo entre los apartamentos y los apartamentos comunes está disminuyendo.

2. Libertad de decisiones de planificación

A los apartamentos no se les imponen requisitos bastante estrictos para la planificación y reurbanización de apartamentos comunes, lo que se deriva de su estatus legal (locales no residenciales). En particular, en los apartamentos no hay distinción entre zonas residenciales y no residenciales, lo que permite organizar locales para diversos fines en casi cualquier apartamento privado.

A modo de comparación, los baños y lavabos de los apartamentos tradicionales deben ubicarse en determinados lugares. Existe un decreto que prohíbe trasladar un baño o una cocina a un lugar de un apartamento ubicado encima de la vivienda de los vecinos de abajo.

3. Exención del impuesto sobre la propiedad en caso de uso de apartamentos como talleres, talleres y estudios.

Según párrafos. 14 cláusula 1 art. 407 del Código Fiscal de la Federación de Rusia, las personas que utilizan apartamentos exclusivamente como talleres, estudios y estudios están exentas del pago del impuesto sobre la propiedad.

Desventajas de los apartamentos.

1. Impuestos altos

Desde el punto de vista de la legislación fiscal, los apartamentos se clasifican como “otros locales” y generalmente están sujetos al impuesto sobre bienes inmuebles a un tipo del 2% del valor catastral.

Se ha introducido un tipo preferencial del 0,5% del valor catastral para los propietarios de apartamentos en centros comerciales y de oficinas de Moscú. Sin embargo, incluso esta tasa excede significativamente la tasa del impuesto a la propiedad para apartamentos comunes (0,1 - 0,3% del valor catastral). Al mismo tiempo, para recibir beneficios, los apartamentos deben cumplir una serie de requisitos (consulte el artículo para obtener más detalles). A finales de octubre de 2016, la lista de apartamentos en Moscú cuyos propietarios pueden contar con beneficios incluía solo 7 propiedades.

Al comprar apartamentos, es imposible obtener una deducción fiscal del impuesto sobre la renta personal (exención fiscal del 13%), que todo ciudadano ruso puede recibir una vez en la vida al comprar una vivienda.

2. Requisitos reducidos de iluminación, aislamiento acústico e insolación.

Los apartamentos no están sujetos a las normas y reglamentos sanitarios establecidos para las viviendas y que establecen el nivel de iluminación, aislamiento acústico e insolación. Por lo tanto, los desarrolladores a menudo no cumplirán con estos estándares en los casos en que les proporcionen ahorros de costos.

3. Imposibilidad de obtener el registro permanente

Los apartamentos no otorgan el derecho de residencia permanente, que, en particular, es necesario para aprovechar plenamente la infraestructura de la ciudad.

El registro en el lugar de estancia es posible en los casos en que los apartamentos estén gestionados por instituciones especializadas, que incluyen hoteles, casas de vacaciones, etc. En este caso, el registro puede ser emitido por la institución especializada correspondiente. Sin embargo, dicho registro deberá renovarse cada cinco años.

4. Posible falta de infraestructura en los alrededores

Dado que los apartamentos no se consideran viviendas, no están sujetos a los requisitos para crear en las inmediaciones toda la infraestructura necesaria para la vida (escuelas, guarderías, clínicas, etc.).

Los requisitos para la provisión de plazas de aparcamiento y paisajismo en el área local para los apartamentos son menores que para los edificios residenciales.

Además, los desarrolladores no están obligados a equipar el área adyacente al complejo de apartamentos para recreación y deportes para adultos y niños.

5. Posible proximidad a oficinas concurridas

A menudo, los apartamentos están ubicados en el mismo edificio con espacios de oficinas muy concurridos, lo que puede crear inconvenientes para la recreación y los deportes. Las madres con cochecitos y las personas con movilidad limitada pueden enfrentar desafíos particulares.

6. Altas tarifas de servicio

Las tarifas por servicios públicos y mantenimiento de edificios para los propietarios de apartamentos suelen ser más altas que para los propietarios de apartamentos tradicionales, ya que en el caso de los apartamentos las propias empresas gestoras fijan las tarifas. Además, el coste de estos servicios para apartamentos se calcula según las tarifas de las personas jurídicas, no de las personas físicas.

Los apartamentos no están sujetos a las disposiciones del Código de Vivienda sobre el procedimiento de gestión de la propiedad común del edificio. Por lo tanto, los residentes de los apartamentos no tienen la oportunidad de influir en las tarifas fijadas por la sociedad gestora.

Como muestra la práctica, los propietarios de apartamentos pagan entre un 15% y un 35% más por los servicios públicos y el mantenimiento del edificio que los propietarios de apartamentos normales.

7. Ruido de vecinos que utilizan el apartamento como taller.

A pesar de que los apartamentos se utilizan principalmente como residencia permanente y temporal, también pueden utilizarse como talleres, talleres y estudios (lo que es más acorde con su estatus). En este caso, puede convertirse en rehén del ruido constante de los estudios vecinos, ya que los requisitos de silencio impuestos a los residentes de apartamentos comunes no se aplican a los propietarios de apartamentos.

También puede ocurrir que, debido al tipo de actividad de sus vecinos, un gran número de extraños se muevan en las inmediaciones de su apartamento, lo que violará la privacidad de su residencia.

8. El peligro de vivir en apartamentos resultantes de la reconstrucción de antiguos edificios industriales

Los apartamentos a menudo aparecen como resultado de la reconstrucción de antiguos edificios industriales, que en el pasado albergaban la producción, cuyas actividades afectaron la seguridad ambiental de la estructura y el suelo, así como la resistencia de las estructuras de carga.

¿Vale la pena comprar un apartamento?

Vivir en apartamentos es más caro y conlleva ciertos inconvenientes, lo que se compensa con el menor precio de este tipo de viviendas. Antes de comprar un apartamento, debe sopesar los pros y los contras para decidir por sí mismo si el precio más bajo del apartamento compensará todas las dificultades e inconvenientes que se verá obligado a soportar mientras viva en él.

Muchos promotores y vendedores de apartamentos afirman que con el tiempo los apartamentos se pueden convertir en inmuebles residenciales. Pero en la práctica esto sólo es posible si cumplen todos los requisitos para el sector inmobiliario residencial. Pero los apartamentos se construyen inicialmente sin cumplir una serie de requisitos para la vivienda. Por lo tanto, convertir apartamentos en viviendas suele ser imposible o requiere grandes gastos.

El concepto de "apartamento" se asocia con bienes inmuebles lujosos y elegantes, que tienen ventajas mágicas sobre la vivienda sencilla. Sin embargo, desde un punto de vista legal, no estamos hablando en absoluto de vivienda. Los apartamentos son bienes inmuebles comerciales que pertenecen al fondo no residencial.

Apartamento y apartamento: las principales diferencias.

Entonces, ¿cuál es la diferencia entre un apartamento y un apartamento? Los apartamentos pertenecen al parque no residencial e incluso pueden ubicarse en el territorio de centros comerciales de oficinas, mientras que un apartamento es un parque de viviendas. Sin embargo, estas dos categorías de bienes inmuebles tienen una cosa en común: ¡están realmente destinados a vivir!

Concepto de apartamento claramente regulado por la ley: se trata de bienes inmuebles para habitación humana, que deben cumplir con todos los SNIP de construcción, así como con las normas sanitarias y contra incendios.

Concepto de apartamento no está consagrado en la legislación rusa. Solo se indica que deben constar de al menos dos salones, cocina, y la condición obligatoria es que la superficie total del local sea superior a 40 m2.

Apartamentos	Departamento
Fondo no residencial	Despensa de casa
Área mínima: desde 40 metros cuadrados.	El área mínima no está definida.
Mínimo 2 salas de estar	Mínimo 1 salón
	Posibilidad de residencia permanente
Posibilidad de registro temporal por 5 años.	Posibilidad de registro permanente/temporal
Aumento del impuesto a la propiedad	Impuesto regular a la propiedad
Interior lujoso con electrodomésticos modernos.	Reparaciones periódicas según los deseos del propietario.
Infraestructura desarrollada cercana	La infraestructura depende del estado de la casa. Sin embargo, es posible que no exista en absoluto.
La limpieza suele ser realizada por el personal.	La limpieza la realiza el propietario y su familia.

Ventajas de los apartamentos

Quienes compran apartamentos conocen de antemano sus ventajas.

• Infraestructura- Al construir apartamentos, el promotor piensa inmediatamente en la infraestructura. Lamentablemente, los apartamentos no siempre pueden presumir de ello.
• Reparar- Por lo general, se distinguen por renovaciones lujosas, realizadas con las tendencias más modernas y las últimas tendencias de la moda. Un proyecto de diseño, un diseño abierto y un equipamiento costoso son imprescindibles.
• Habitaciones de hotel- En términos de distribución y diseño, los apartamentos suelen parecerse a habitaciones de hotel premium. Para ello, a menudo se alquilan y, a menudo, el residente de una propiedad de este tipo no tiene que pensar en cambiar la ropa de cama, las toallas o limpiar la casa. El propietario del apartamento se encarga de todo el servicio de limpieza. No existe tal servicio en los apartamentos normales.

Este tipo de inmuebles para residencia permanente son elegidos por personas innovadoras a las que les gusta que el espacio circundante se adapte a su personalidad. Los apartamentos destacan el alto estatus de su propietario.

¿Es posible registrarse en el apartamento?

No es posible obtener el registro permanente en los apartamentos. Sólo temporal y sólo si esta propiedad es un complejo hotelero.

Según la práctica, es posible registrarse en el lugar de residencia en un apartamento, pero sólo si los documentos prevén el propósito de ser un hotel y sólo temporalmente, por un período de 5 años. Eso sí, al cabo de 5 años podrás volver a registrarte y así una infinidad de veces.

Si, de acuerdo con el pasaporte catastral, otra documentación técnica y, lo más importante, en la base de datos unificada de Rosreestr, se indica el propósito del edificio, un centro comercial o de oficinas, y también si el propósito de los apartamentos en sí está indicado directamente para oficinas. , establecimientos de restauración u otras formas de uso comercial, entonces es imposible registrarse en el apartamento, ni siquiera temporalmente.

Al registrarse, mucho depende del propósito del edificio:

• Si se trata de un hotel (y solo hay entre un 10 y un 15% de ellos en el mercado), entonces no debería haber problemas con el registro temporal.
• Es imposible registrarse ni siquiera temporalmente en apartamentos ubicados en un edificio comercial y de oficinas.

Sin embargo, los compradores de este tipo de viviendas, por regla general, tienen otras viviendas y son conscientes de la imposibilidad de registrarse y no hacen tales preguntas.

Contras de los apartamentos

A pesar del lujo exterior y el elevado estatus de este tipo de inmuebles, los apartamentos también presentan graves desventajas.

• Precio- mayor costo en comparación con la vivienda convencional. El precio de los apartamentos será entre un 10 y un 20% más alto. Pero vale la pena señalar que muchos promotores están empezando a ofrecer apartamentos a la venta más sencillos y luego el precio, por el contrario, resulta ser más bajo que el de los apartamentos.
• Impuesto- Otro inconveniente importante es el impuesto sobre la propiedad, que se calcula a partir del valor catastral no de la vivienda, sino del edificio en el que se encuentran los apartamentos. Básicamente, el impuesto es del 0,5% del valor catastral. Sin embargo, si los apartamentos forman parte de un edificio de oficinas, este importe será de al menos el 2% anual. Y dado el alto valor catastral, la cantidad anual es bastante impresionante.
• Utilidades Publicas- Las tarifas de servicios públicos para los inmuebles comerciales son muchas veces más altas.

Al comprar una vivienda de este tipo, es importante centrarse en el área de la habitación. Si la propiedad incluye un área local y áreas comunes, entonces el propietario debe saber que el impuesto se calculará sobre toda el área especificada.

¿Cuál es el impuesto a la propiedad de los apartamentos?

Mucho depende de lo que esté escrito en los documentos de título, de la información contenida en el pasaporte catastral y en la base de datos unificada de Rosreestr.

El mínimo posible a la hora de calcular el impuesto sobre este tipo de inmuebles es el 0,5%, y el máximo es el 2% del valor catastral (ver). Le recordamos que se proporciona una tasa impositiva del 0,1% para viviendas sencillas.

La diferencia es colosal, pero ¿de qué depende?

Para pagar una tasa impositiva del 0,5%, la propiedad en forma de apartamentos debe cumplir simultáneamente tres requisitos:

1. Estar ubicado en un edificio designado como hotel.
2. No tener en la documentación una indicación directa de que la finalidad de los apartamentos está destinada a oficinas, comercio, restauración, etc.
3. No tener un valor catastral superior a 300.000 rublos.

Si no se cumple al menos una condición, el impuesto aumenta al 2%.

Al comprar un apartamento, es importante prestar atención al área de la habitación. Si la propiedad incluye un área local y áreas comunes, entonces el propietario debe saber que el impuesto se calculará sobre toda el área especificada.

Por cierto, no se proporcionan deducciones fiscales para apartamentos, así como para apartamentos, habitaciones y casas.

Pagos comunales

Al comparar las facturas de servicios públicos de apartamentos y apartamentos, no debemos olvidar que estamos hablando de activos residenciales y no residenciales. Para cualquier local no residencial en nuestro país existen tarifas fijas de servicios públicos. La diferencia, por supuesto, no es sorprendente, pero es del 10%, y en algunas casas un 30% más que en los apartamentos normales.

Aquí hay un matiz más: los servicios de una sociedad gestora. Suele existir una lista estándar de servicios que prestan y que los propietarios no pueden rechazar (conserjería, intercomunicador, limpieza del territorio, etc.). Para los apartamentos existe una lista especial de servicios por los que deberá pagar un suplemento. Por ejemplo, limpiar la habitación, planchar la ropa, etc. Los propietarios de apartamentos no cuentan con condiciones tan cómodas.

¿Se pueden convertir los apartamentos en viviendas?

En la actualidad, la práctica jurídica aún no es tan extensa como para responder a esta pregunta de manera inequívoca. Sí, existen tales precedentes. Una condición importante es el consentimiento de todos los propietarios del edificio, porque los apartamentos a menudo se consideran propiedad compartida.

En Moscú, se conocen casos de conversión de edificios de varios pisos de apartamentos a apartamentos. Pero aquí vale la pena prestar atención al hecho de que la transferencia de apartamentos a viviendas fue legalmente posible sólo gracias al proceso legal y al enfoque competente de los abogados.

Aún no se ha elaborado a nivel administrativo un procedimiento simplificado, sin juicio. Al comprar apartamentos, simplemente es necesario comprender este matiz.

Los rusos siempre han percibido los apartamentos como viviendas de lujo y los consideraban un atributo de lujo y riqueza. Hoy en día, al volverse cada año más accesibles para el consumidor medio, están ganando popularidad rápidamente. Al mismo tiempo, este formato de propiedad inmobiliaria es inusual para nosotros y, en muchos sentidos, incomprensible. Las personas que planean comprar espacio habitable en un edificio nuevo en la realidad moderna buscan, en primer lugar, respuestas a la pregunta: apartamentos y apartamentos, ¿cuál es la diferencia?

Apartamentos: ¿qué son?

Para entenderlo, primero hay que entender qué son esencialmente los apartamentos.

Su principal diferencia con los apartamentos es que pertenecen a la categoría de bienes raíces comerciales y no residenciales..

Esto explica en gran medida que se ubiquen a menudo en distritos de negocios, edificios de oficinas y grandes complejos hoteleros, y que la construcción de nuevos edificios de apartamentos se lleve a cabo en espacios urbanos de gran prestigio y que resultan muy atractivos para los compradores potenciales.

Los apartamentos tienen un cuidado diseño moderno interior y exterior y todas las comunicaciones necesarias. En cuanto a su estatus, son iguales a las habitaciones de hotel: al igual que los hoteles, ofrecen servicios completos a los residentes, incluidos servicios de limpieza de la vivienda, seguridad las 24 horas y una plaza de aparcamiento. En este caso, el local es propiedad privada del propietario.

Ventajas de los apartamentos en comparación con los apartamentos.

Precio más asequible

Según los expertos, el coste de los apartamentos es en promedio entre un 10 y un 15% más bajo que el coste de un apartamento de tamaño similar.

Teniendo en cuenta la situación del mercado inmobiliario, este indicador es bastante significativo, sobre todo teniendo en cuenta que para muchas personas los apartamentos serán más cómodos: los empresarios, acostumbrados a vivir a un ritmo frenético, no siempre están dispuestos a viajar durante mucho tiempo al trabajo. cada día. Para la mayoría de ellos resulta mucho más práctico vivir cerca de su oficina. Y teniendo en cuenta que los apartamentos suelen ser viviendas llave en mano listas para usar, además de ahorrar dinero en la compra, el propietario de dichos bienes inmuebles se libera de una serie de preocupaciones adicionales.

Ubicacion conveniente

La mayoría de los apartamentos disponibles para la compra están ubicados en zonas residenciales de la ciudad o en edificios nuevos. Esto se debe a que, por regla general, hay pocas personas dispuestas a vender sus metros cuadrados en el centro y prácticamente no hay espacio para el desarrollo residencial en el corazón de la ciudad.

En cuanto a los bienes inmuebles comerciales, incluidos los apartamentos, es absolutamente posible obtener permiso para construirlos en las zonas centrales. De este modo, los compradores tienen una posibilidad real de adquirir viviendas asequibles no en algún lugar de las afueras, sino en el mismo centro.

Inversión rentable

Según los agentes inmobiliarios, comprar un apartamento es una buena inversión. Hoy en día, alrededor del 20% de los apartahoteles se construyen con apoyo de inversiones. Los ingresos por alquilar los más atractivos pueden ascender al 9-12% anual. Esto es mucho más rentable en comparación con los apartamentos, que sólo pueden generar entre un 4 y un 7 % en el mismo período de tiempo.

Sin embargo, hay que tener en cuenta que los apartamentos sólo son rentables en alquiler.

Revender este tipo de vivienda puede resultar bastante complicado, ya que la mayoría de las personas, a la hora de elegir un lugar para vivir de forma permanente, siguen prefiriendo los apartamentos.

Variedad de soluciones de diseño.

La mayoría de los apartamentos están ubicados en edificios que anteriormente pertenecían a fábricas. Esta es una ventaja innegable desde el punto de vista arquitectónico. Hay muchas opciones para soluciones de decoración de interiores y exteriores, lo que permite crear un diseño único.

En las instalaciones se pueden encontrar a menudo chimeneas, terrazas adaptadas para jardín de invierno, acristalamientos panorámicos y muchas otras soluciones extraordinarias.

Para remodelar un apartamento, no es necesario obtener un permiso especial para ello, siempre que los cambios no afecten la estructura y no afecten la confiabilidad y seguridad general del edificio. Y eso significa que, sin exagerar, ¡puedes crear la casa de tus sueños!

Por lo tanto, los apartamentos tienen ventajas bastante significativas en comparación con los apartamentos a los que todo el mundo está acostumbrado. Y sin embargo, en este barril de miel también hay una mosca en el ungüento. Este formato de vivienda tiene sus inconvenientes, que también debes conocer. Si puede elegir entre un apartamento y un apartamento, necesita total claridad sobre la diferencia entre ellos.

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Desventajas de los apartamentos en comparación con los apartamentos.

Imposibilidad de registrarse

A pesar de que los apartamentos se convierten en propiedad al momento de la compra, no pueden registrarse en el lugar de residencia. Al ser bienes inmuebles comerciales, legalmente dichos locales no pueden denominarse viviendas. Incluso obtener el registro temporal sólo es posible si los apartamentos forman parte de un apartahotel u hotel.

Falta de instalaciones sociales

Los promotores inmobiliarios comerciales no están obligados a construir edificios socialmente significativos como escuelas, guarderías y clínicas.

Los agentes inmobiliarios suelen intentar no prestar atención a este tema, citando el hecho de que los apartahoteles se construyen en zonas que ya cuentan con una infraestructura desarrollada. Sin embargo, vale la pena entender que un gran aumento de residentes no registrados puede exceder las capacidades de las instituciones de distritos sociales ya existentes. No tiene sentido esperar que esta cuestión se resuelva por sí sola. En este sentido, son posibles graves dificultades cotidianas para los residentes.

Facturas de servicios públicos elevadas

Dado que los apartamentos son bienes raíces comerciales, las facturas de servicios públicos se calculan de manera diferente a las de los locales residenciales. El agua fría cuesta en promedio un 10% más y el agua caliente, un 21%. Los costes de calefacción aumentarán aproximadamente un 22%. Así es la situación si los apartamentos están conectados directamente a las redes de la ciudad. Y si hay organizaciones intermediarias, las facturas de servicios públicos resultan aún más caras.

Impuesto alto

El impuesto sobre los apartamentos también se calcula en función de su condición de local comercial. Además, si para las viviendas ubicadas en apartahoteles y hoteles la tasa es del 0,5% de su valor catastral, los apartamentos incluidos en complejos comerciales y de oficinas tienen una tasa del 2%.

En comparación con los apartamentos, cuyo tipo es del 0,1-0,3%, la carga fiscal para los propietarios de apartamentos es mucho mayor.

Sin deducción de impuestos

Los apartamentos son un fenómeno bastante nuevo: ni el Código de Vivienda ni el Código Fiscal no dicen una palabra sobre sus propietarios. Por lo tanto, el comprador de dichos locales puede olvidarse con seguridad de su derecho legal a una deducción del impuesto a la propiedad como contribuyente, así como de los subsidios y beneficios al pagar los servicios públicos proporcionados al propietario de una vivienda con ingresos inferiores a la norma legal.

Cuando se pregunte qué es mejor: un apartamento o un apartamento, primero debe comprender cuál es su diferencia.

Para qué fines se compra la propiedad, cómo se utilizará y qué tan razonable será la compra, en función de sus consecuencias, es una razón importante para que el futuro propietario piense detenidamente.

Mira el vídeo con la explicación de un especialista: lo que necesitas saber antes de comprar una casa.

Este formato de bienes inmuebles, como los apartamentos, todavía no resulta muy familiar para los compradores rusos. Mientras tanto, la persona promedio, ante la necesidad de comprar una vivienda, puede tener que elegir: ¿debería comprar un apartamento normal o un apartamento? A primera vista la única diferencia entre ellos es el precio, pero ¿es cierto? Qué son los apartamentos y cuáles son los pros y los contras de esta propiedad, lea este artículo.

¿Qué es esto?

Los apartamentos son un concepto nuevo en el mercado inmobiliario, que existe en Occidente desde hace mucho tiempo, pero que llegó a Rusia hace poco tiempo. Los expertos asocian el surgimiento y difusión de este formato de bienes raíces en nuestro país con la construcción de la famosa "Ciudad de Moscú" en la capital; fue con la construcción de este centro de negocios que comenzó la venta de apartamentos allí ubicados en 2006.

Desde un punto de vista legal, los apartamentos son una superficie habitable independiente de al menos 40 metros cuadrados. En este caso los apartamentos constan de dos o más habitaciones, deben contar con baño y cocina.

tipos de apartamentos

Los expertos señalan que ahora existen cuatro tipos principales de apartamentos en el mercado:

• habitación en un apartotel. Se trata de habitaciones que se alquilan por corta temporada. Se entiende que dichos apartamentos tendrán al menos dos habitaciones, un baño y una cocina. También será posible utilizar los servicios de hotelería;
• habitaciones en edificios de apartamentos. Estos apartamentos se alquilan por larga temporada. Además del alquiler, se ofrece el uso de servicios como alimentación, limpieza, seguridad, etc.;
• habitaciones en un hotel condominio. Estos apartamentos se pueden adquirir para residencia permanente y también se pueden alquilar como parte de un servicio de hotel;
• apartamentos en complejos multifuncionales(destinado a ubicación en departamentos únicamente para venta y no para hoteles o posadas). Este tipo de vivienda implica su uso como propiedad residencial en toda regla con posible registro. Se equipara más al estado de un apartamento.

¿Cuál es el truco?

Los apartamentos a menudo se perciben en el mercado inmobiliario como una tendencia de moda con muchas ventajas: precio (más bajo que un apartamento "estándar"), accesibilidad al transporte, infraestructura desarrollada, ¿qué más se puede pedir? Sin embargo, los expertos advierten: esta propiedad tiene un inconveniente importante, que conlleva otros inconvenientes: la vivienda, que atrae a los compradores a un precio que suele ser un 20% más bajo que el coste de los apartamentos, tiene el estatus de local no residencial.

Recordemos que, de conformidad con el artículo 16 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia, los locales residenciales, cuya característica necesaria es su finalidad más funcional: la residencia permanente, incluyen

• edificio residencial (parte de un edificio residencial);
• apartamento (parte de un apartamento);
• habitación.

Los apartamentos, como hoteles, casas de vacaciones, sanatorios y otras instalaciones de alojamiento, se utilizan para la estancia temporal de los ciudadanos.

Contras de los apartamentos

Este tipo de vivienda tiene muchas desventajas. Enumémoslo.

1. Problemas con el registro. Dado que los apartamentos no están destinados a la residencia permanente, un ciudadano, incluso si es propietario y reside permanentemente en dicho local, no podrá registrarse en él. Sin embargo, aquí existe un pequeño vacío legal que recientemente ha sido aprovechado activamente por los promotores y propietarios de apartamentos. Si el apartamento está ubicado en un hotel, podrá obtener el registro temporal (por un período de 5 años), que luego podrá prorrogarse.
2. Impuestos "salvajes" e. Dado que los apartamentos no forman parte del parque de viviendas, no pueden recibir una deducción fiscal. En este caso, los impuestos se cobran a una tasa más alta. Nota de los expertos: normalmente la diferencia de impuestos entre un apartamento y un apartamento es de aproximadamente el 20-25%. Por ejemplo, para un apartamento por 5 millones de rublos. el propietario pagará 4 mil rublos al año y 20 mil por apartamentos por 4 millones de rublos.
3. La sociedad gestora fija las tarifas de forma independiente.. Los propietarios de apartamentos no pueden influir en modo alguno en las tarifas que la sociedad gestora les cobra por el funcionamiento del edificio y del territorio y la infraestructura circundantes. En este sentido, los pagos para los propietarios de apartamentos suelen ser más elevados que los de los propietarios de apartamentos.
4. Territorio. Puede que tenga suerte o no, ya que el promotor no está obligado a mejorar el área adyacente a la propiedad.
5. Infraestructura social. Como regla general, los residentes de apartamentos se ven obligados a hacer cola en guarderías y escuelas que no están diseñadas para ellos.
6. Normas sanitarias. Los apartamentos no están sujetos al SanPiN, que se establece para locales residenciales y está relacionado con el nivel de iluminación, aislamiento acústico, etc.
7. Problemas de aparcamiento. Falta de plazas de aparcamiento permanentes o falta de aparcamiento subterráneo.

Ventajas de los apartamentos

Los expertos son unánimes en su opinión: cualitativamente, los apartamentos como segmento inmobiliario tienen muchas más desventajas que ventajas. Sin embargo, enumeramos las ventajas que tiene este tipo de inmuebles:

1. Precio del espacio habitable. En un complejo de apartamentos, el coste por metro cuadrado será entre un 10 y un 20% inferior al precio medio del mercado en la región.
2. Ubicacion conveniente. Los propietarios de apartamentos pueden vivir muy cerca de su lugar de trabajo, a veces incluso en el mismo edificio.
3. Decoración. Libertad en el diseño de habitaciones.
4. Servicio. El formato de apartamento presupone la presencia de servicios adicionales en la casa, como servicio de limpieza, conserjería, gimnasio, ya que dicha casa es esencialmente la mitad de un hotel.
5. Trabajar desde casa. Por supuesto, los apartamentos se pueden utilizar como negocio. Es decir, en casa puedes organizar legalmente una agencia de contratación, un salón de masajes o alquilar tu local y registrar una entidad jurídica en el apartamento.

En resumen, me gustaría señalar una vez más que, dado que la situación de los apartamentos como bienes inmuebles es extremadamente precaria, además, el plazo en sí no está fijado de ninguna manera a nivel regional o federal, este tipo de vivienda no es adecuada. para todos, ya que tiene sus ventajas y desventajas importantes. Al ser bienes raíces esencialmente residenciales, los apartamentos están regulados por ley y gravados sobre una base comercial; esto no es para todos.