Družbe za upravljanje za dnevne najeme stanovanj. Upravljanje zaupanja

Od

13.04.2015
Danes je delež tako imenovanega dvojnega najema, ko je lastnik hkrati najemnik in najemodajalec, okoli 20 % vseh udeležencev na trgu in še narašča.
»Ta pojav pojasnjujejo gospodarske realnosti: zaradi krepitve negativnih trendov v ruskem gospodarstvu in zmanjšanja plačilne sposobnosti prebivalstva je začasna zamenjava »dodatnih« kvadratnih metrov za zajamčen mesečni dohodek dobra priložnost za preživetje. težko obdobje,« komentira Galina Kiseleva, direktorica oddelka za najem stanovanj pri INCOM Real Estate. – Na primer, strošek najema enosobnega stanovanja ekonomskega razreda v Maryinu je zdaj mogoče najti za 20 tisoč rubljev. "Kopejko", na primer, v Maryinu lahko dejansko najamete za približno 35-42 tisoč rubljev. Se pravi, tudi brez upoštevanja popolnoma drugačnih razrednih predlogov, kot je selitev iz centra v moskovsko regijo, bo dohodek od takšne operacije približno 70–100%.«
K »dvojnemu najemništvu« prispeva tudi nejasna situacija na področju hipotekarnega kreditiranja: večja družina lahko najame večje stanovanje.
S to odločitvijo ni nobenih tveganj, povezanih s posojilom, in obstaja možnost, da si »odobrite« situacijo s preprosto vrnitvijo v svoj prejšnji dom. Poleg tega lahko najamete sosednje stanovanje. Na primer, na območju metro postaje Yugo-Zapadnaya je povprečna najemnina za enosobno stanovanje 33 tisoč rubljev, podobno trisobno stanovanje v bližini pa bo stalo 50 tisoč rubljev na mesec: obstaja znatno povečanje življenjskega prostora za zmernih 17 tisoč rubljev.
Ena od stalnih kategorij udeležencev "dvojnega najema" so lastniki skromnega stanovanja ekonomskega razreda (na primer podedovanega), ki želijo spremeniti kakovost življenja in najeti bolj statusen bivalni prostor.
Za mobilno mlado družino vam "dvojna najemnina" omogoča, da si poiščete stanovanje bližje službi in svoj prosti čas preživite na zanimivih prostočasnih dejavnostih ali hobijih, namesto da bi sedeli v prometnih zastojih. Po podatkih oddelka za najem stanovanj INCOM-Nepremičnine se je marca povprečna najemnina za enosobne nepremičnine gibala od 27 tisoč rubljev v jugovzhodnem upravnem okrožju in južnem upravnem okrožju do 35 tisoč rubljev v osrednjem upravnem okrožju. Razlika v stroških najema dvosobnih stanovanj je znašala 8 tisoč rubljev: stopnja v jugovzhodnem upravnem okrožju in južnem upravnem okrožju je 35 tisoč rubljev, v osrednjem upravnem okrožju - 43 tisoč rubljev. Kazalniki povprečne cene za "tri rublje": 40 tisoč rubljev v jugovzhodnem upravnem okrožju in južnem upravnem okrožju, 56 tisoč rubljev v osrednjem upravnem okrožju.
V okviru obravnavanega trenda tvorijo drugo skupino »utrujeni mestni prebivalci«, ki oddajajo svoja stanovanja, da bi se preselili v najemniška stanovanja izven mesta, bližje naravi. Običajno se njihovo število poveča med majem in oktobrom. Večina lastnikov "poletnih" stanovanj je upokojencev ali družin z majhnimi otroki. Za 40–60 tisoč rubljev lahko najamete majhno dačo na razdalji 15–30 km od moskovske obvoznice. Tradicionalno se iščejo poceni možnosti v smeri Gorky, Shchelkovsky, Egoryevsky ali Ryazan.
izbrisano

Od

Najemništvo postane hobi
Trga ne zapuščajo le investitorji, tudi nepremičninarji

Kriza je povzročila razočaranje nad najemniškim poslom ne le zasebnih vlagateljev - doba vračila velemestnih stanovanj, kupljenih za najem, se je podaljšala na 20 let -, ampak tudi poklicnih nepremičninarjev. Zmanjšanje dohodka prisili strokovnjake, ki so delali na najemnem trgu, da se prekvalificirajo za podporo transakcijam za nakup in prodajo stanovanj.
Naložbe: bolje za zdaj pozabiti
Na nakup stanovanj v moskovski regiji z namenom kasnejše oddaje v najem je bolje pozabiti, pravijo nepremičninarji. In pred krizo je ta posel prinašal dober dobiček v višini 6-7% letno, brez stroškov vzdrževanja stanovanj, zdaj pa se je povprečni tržni donos zaradi nižjih najemnin, podaljšanega časa izpostavljenosti itd. zmanjšal na približno 4- 6 %.
"Bolj donosno je dati denar v banko," pravi Roman Babichev, vodja oddelka za najem v podjetju Azbuka Zhilya. - V letih 2011-2014 Denar, vložen v stanovanje, se je dalo povrniti z oddajo v 10-12 letih. Zdaj je približno 20 let, ne glede na lokacijo - Moskva ali Moskovska regija.
In to je še vedno dokaj optimistična ocena. Po izračunih portala World of Apartments je Moskva najbolj neprimerna regija v državi za najemniško dejavnost: doba vračila kapitalskih stanovanj je 27 let, donosnost 3,7% na leto. Toda moskovska regija po mnenju strokovnjakov portala ni tako brezupna: World of Apartments ocenjuje donosnost najema stanovanj v bližini Moskve na 6,6% letno z dobo vračila 15,3 leta. Te številke so blizu ruskega povprečja: 6,4% in 16,2 leta. Za primerjavo: v letu 2013 je po podatkih portala donosnost moskovskih stanovanj znašala 4,8% letno, tistih v bližini Moskve pa 7,5%.
Najbolj donosne so po podatkih portala naložbe v stanovanja v Jekaterinburgu (7,9 % letno), Kemerovu (7,8 %), Sočiju (7,8 %), Magnitogorsku (7,8 %) in Komsomolsku na Amurju ( 7,8 %).
Da bi dobili predstavo o približni višini dohodka od oddajanja določenega stanovanja, direktorica podjetja MIEL-Arenda Maria Zhukova predlaga uporabo naslednje formule: (mesečni stroški najema X 12 - 13% osebnega dohodka davek) X 100 / (stroški nakupa + stroški dodatnih vlaganj). Komunalna plačila in davek na nepremičnine, ki se od leta 2015 izračunavajo ne iz simbolične popisne vrednosti, temveč iz katastrske vrednosti nepremičnine, ki je blizu tržni vrednosti, v tej formuli niso upoštevani. Dodatne naložbe vključujejo prenovo, nakup pohištva in gospodinjskih aparatov. Tako lahko z nakupom trisobnega stanovanja v ekonomskem razredu za 10 milijonov rubljev in oddajo v najem po povprečni ceni 50 tisoč rubljev na mesec dobite letni donos 5,22% ali 522 tisoč rubljev. Takšna investicija se bo povrnila v približno 19 letih in 2 mesecih. V 5 letih bo donosnost približno 2,6 milijona rubljev, pod pogojem, da stanovanje ne miruje.
Vendar je slednje komaj mogoče: obseg ponudbe na trgu je po različnih ocenah zdaj 1,5-2,5-krat večji od povpraševanja, kar najbolj usodno vpliva na obdobje izpostavljenosti stanovanj. Po podatkih podjetja INCOM-Nepremičnine se je v ekonomskem razredu ta številka povečala za 24-krat - za tista stanovanja, ki se na koncu oddajo. V elitnem segmentu se je po besedah ​​Blackwooda obdobje izpostavljenosti za likvidna stanovanja povečalo z enega do treh dni v letu 2013 na 1-2 tedna zdaj (glejte »Najem stanovanj v Moskvi in ​​moskovski regiji: lastniki ne oddajajo stanovanj in stanovanj so prazne” ).
Omeniti velja, da se je za razliko od drugih tržnih segmentov donos najemnin luksuznih stanovanj in stanovanj v Moskvi povečal v primerjavi z obdobjem pred krizo, saj so najemnine padle manj kot cene luksuznih stanovanj. Če se je torej povprečni proračun za ponudbo na elitnem trgu v dolarjih od leta 2013 do drugega četrtletja 2016 zmanjšal za polovico, se je povprečni proračun za najem zmanjšal le za 26%, ugotavlja Alexander Shibaev, direktor oddelka za svetovanje, analitiko in raziskave. v Blackwoodu.
Toda igra še vedno ni vredna sveče. Po istem Blackwoodu je od konca drugega četrtletja 2016 povprečni donos najemnin luksuznih stanovanj in stanovanj v Moskvi približno 4,6%. In pravi, ob upoštevanju izpadov prostorov, je še manjši - približno 4%. Za primerjavo: tudi pri zelo zanesljivi Sberbank z nizkimi dohodki depozitne obrestne mere zdaj dosegajo 6,8% letno, druga državna banka - VTB24 - ponuja do 8,65% letno, Gazprombank - do 9%.
Ni presenetljivo, da na trgu skoraj ni več čistih investitorjev – tistih, ki kupujejo stanovanja za najem in/ali preprodajo. »Danes se na trgu najemnih stanovanj, pa tudi na nepremičninskem trgu kot celoti, delež zasebnih investitorjev giblje k ​​ničli: ker ponudba v vseh segmentih močno presega povpraševanje, je nepremičnino danes izjemno težko donosno prodati,« pravi Oksana Polyakova, namestnica direktorja oddelka za najem stanovanj podjetja "INCOM-Nepremičnine".
Po besedah ​​​​Anna Rtishcheva, vodje pisarne "Century 21 Rimarkom Troitsk" (partner Realtor Corporation "Megapolis-Service"), "je bil tak posel donosen pred krizo, to je nekje pred letom 2014, in zdaj, ko so cene stanovanj je vse manj in je težko predvideti točen čas, ko se bo ta trend spremenil v nasprotno, le redkim se zdijo takšne naložbe zanimive.« Kot pojasnjuje Roman Babichev, je bilo prej mogoče zaslužiti ne le z najemnino, ampak tudi z naraščajočimi cenami stanovanj - še posebej, če ste kupili stanovanje v novogradnji v začetni fazi gradnje. V letih 2012-2013 zvišanje cene, ko se je stopnja dokončanosti doma povečala, je znašala 25-40% - glejte "Kaj storiti, če res želite investirati v nepremičnino." »Toda zdaj se takšna globalna rast cen ne dogaja. Novi davek poslabša položaj: pri prodaji vam ne omogoča, da bi s preprodajo karkoli zaslužili,« dodaja Babičev.
Govorimo o spremembi mehanizma davčnih ugodnosti za prodajo stanovanja, ki se zagotavlja na podlagi obdobja lastništva nepremičnine. Do leta 2016 je bilo minimalno obdobje za nadaljnjo prodajo nepremičnin brez plačila dohodnine tri leta ali manj, če cena transakcije, navedena v pogodbi, ni presegla 1 milijona rubljev. Zdaj se je minimalni mandat povečal na pet let (izjema je le za nepremičnine, prejete z dediščino ali kot rezultat privatizacije). Podmanjanje zneska transakcije v pogodbi prav tako ne bo pomagalo pri izogibanju davkom. Če je uradni dohodek od prodaje nepremičnine manjši od 70 % katastrske vrednosti nepremičnine, ugotovljene na dan 1. januarja leta, v katerem je bil evidentiran prenos lastninske pravice, se dohodek, obdavčen z dohodnino, prizna kot 70 % katastrske vrednosti nepremičnine na ta datum.
Seveda pa kriza ne bo trajala večno, nekoč se bo povpraševanje na najemniškem trgu povečalo, doba izpostavljenosti zmanjšala, najemnine in cene stanovanj pa bodo rasle. A kdaj se bo to zgodilo in s kakšno hitrostjo se bodo zgodile pozitivne spremembe, pravzaprav še nihče ne ve. Zato je z nakupom stanovanj za najem verjetno bolje odložiti.
Če še vedno kupujete
Če pa iz kakršnega koli razloga obstaja potreba po takšni naložbi - recimo, stanovanje se kupi za otroke in dokler ne odrastejo, se namerava nepremičnina oddati v najem - pri izbiri ustrezne možnosti morate najprej bodite pozorni na prometno dostopnost. Namreč bližina metroja ali, v najslabšem primeru, železniške postaje.
»Številnih najemnikov ne skrbi udobje bivanja, temveč prometna dostopnost, možnost, da čim hitreje pridejo na delo,« pojasnjuje Anna Rtishcheva. "Seveda, če je stanovanje v odkrito groznem stanju, potem je najemnina nižja, a tudi za takšno stanovanje se na koncu še vedno najde najemnik."
Toda nepremičninski posredniki ne priporočajo nakupa stanovanj za najem, čeprav so cenejši od stanovanj s skoraj enakimi najemninami. Dejstvo je, da je stanovanja zaradi neurejenega pravnega statusa težko prodati.
Nepremičninski posredniki zapuščajo najemniški trg
Zasebni vlagatelji niso bili edina »žrtev« krize. Padec cen najemnin, velik presežek ponudbe nad povpraševanjem in drugi negativni dejavniki so zaostrili konkurenco med poklicnimi posredniki. Posledično se je nepremičninska provizija, ki je bila prej stabilna v višini mesečne najemnine, znižala ne le absolutno, ampak tudi relativno.
»V razmerah zmanjšanega povpraševanja je velikost provizije nepremičninarja skupaj z neposrednim znižanjem najemnin eden od načinov za privabljanje strank. Danes imajo nepremičninski posredniki bolj prilagodljiv pristop k temu vprašanju in so pripravljeni popustiti v boju za stranko,« pravi Alexander Shibaev.
Po besedah ​​​​Marije Žukove lahko provizije na najemnem trgu trenutno znašajo od 100% do 20% stroškov najema stanovanja. »Stroški nepremičninskega posrednika so odvisni od številnih dejavnikov: časa, porabljenega za storitev, seznama storitev. Konec koncev, izvajanje celotnega nabora storitev (vključno z iskanjem, pogajanji, ogledom, sklenitvijo pogodbe) ali preprosto razkazovanje stanovanja in sestava pogodbe so popolnoma različne storitve, ki stanejo drugače,« ugotavlja Žukova.
Težava je v tem, da stranke postajajo vse bolj neodvisne in se vse manj zanimajo za storitve nepremičninskih agencij. Vse pogosteje se potencialni najemniki obrnejo na podjetje s posebno zahtevo glede določenega stanovanjskega kompleksa, ugotavlja Shibaev.
Posledično dohodki nepremičninskih posrednikov padajo in številna podjetja so prisiljena v damping. Roman Babichev ocenjuje zmanjšanje donosnosti poklicnih dejavnosti na 20-25% v primerjavi z letom 2014, "število transakcij pa se praktično ni zmanjšalo."
Najslabše je stanje zunaj moskovske obvoznice. V Novi Moskvi in ​​okoliških mestih moskovske regije so se nepremičninske provizije znižale na 5 tisoč rubljev, pravi Anna Rtishcheva. "Podobna situacija se je po mnenju kolegov razvila v drugih mestih moskovske regije," nadaljuje Rtishcheva. - Na splošno za večino nepremičninskih podjetij v Novi Moskvi in ​​moskovski regiji najem nepremičnin še zdaleč ni postal del glavne dejavnosti. Na trgu najemnin za nepremičninarje praviloma ostanejo enkratni zaslužki. Zato so mnogi NA resno prenehali s tem in so prešli na podporo tradicionalnim kupoprodajnim transakcijam ...«
Preberite v celoti: http://www.irn.ru/articles/39403.html
Podatki povzeti po
izbrisano

Od

Točno tako in še: »Če ne zmoreš v enem tednu, potem ga imam komu dati v najem brez tebe,« je ljudi zanimalo iz prvega nadstropja, ali »Moji sorodniki to hočejo najeti od mene, jaz pa. mislim, da je bolje oddati tujcem, če pa nihče noče Ne boste našli 50 tisočakov, bodo prišli čez en mesec in jim bom oddal,” “je še en agent, a je na dopustu”. ... In tako naprej. To in podobne stvari včasih slišimo od lastnikov, tako tistih, ki so se prijavili prvič itd., kot tistih, ki so že delali z nami. Zakaj to pravijo? Kaj jih motivira? Pogosto je to Res je, včasih lastniki stanovanj na ta način skušajo "podbodti" posrednika. V vsakem primeru lastnik naredi veliko napako, ko začne takšen pogovor. In če še vedno škripajoč z zobmi in z nasmehom na obrazu poskušam, po takšnih besedah ​​še vedno narediti vse človeško, čeprav se zdi, da bi to naredili hitreje in ne bolje. Potem bo neki agent Vasya hitro pozabil (če je sploh imel) kakršno koli željo po iskanju dobrih najemnikov, vendar bo zavrnil slabe in bo potisnil kdorkoli v bližini, če le ne oddaš svojega doma prijatelju iz službe, ki še nič ne ve, a aktivno išče. Zato vas sprašujem! Ne zavajajte agenta! Povejte mu, da bo delal sam, BREZ KONKURENCEV. Naj dobro opravi svoje delo. Zavračanje tistih, za katere meni, da bi lahko prinesli težave in naselili tiste, za katere meni, da so dobri ljudje. In za to ne potrebujemo veliko ... Dovolj je, da vemo (bolje je to povedati takoj), da cenite naše delo in s pravim pristopom z naše strani ne boste šli na levo. Ne boste obžalovali, če boste za svoj mir vrgli pet tisočakov. Recite: Sasha, Volodya, Yulia, Lesha, Sveta, Yura itd. »Če res znate in lahko oddate moje stanovanje dobrim ljudem za razumno ceno, boste imeli karte v rokah, nihče ne bo dobil tukaj brez tebe in delal bom SAMO s tabo"! Potem pa bomo naredili vse, da boste vi zadovoljni. Vse bomo organizirali mirno in učinkovito, vedoč, da nas ne bodo lovili od zadaj! Preženemo predrzneže in se naselimo med poštene ljudi, čutimo zaledje, ki ga varuje lastnik za nami. Naj nas ne bo strah poslati brezplačnike stran na razstavo, saj smo prepričani, da ste na naši strani! Agent je tudi človek, ni stroj, če ga začnejo stranke v stanovanju »tiskati« glede provizije ali če iz nekega razloga ne mara ljudi, mora vedeti, da je lastnik na njegovi strani. in ga ne bo izdal, mora biti prepričan, da je lastnik njegova opora in pošiljanje strank, ki so mu neprijetne, da jim lastnik ne bo odprl vrat brez njega, če se vrnejo. Agent bo delal kot zase. In tudi zase, saj veste, da se boste naslednjič spet obrnili nanj. Pustite agenta, da dela v miru, ne nadlegujte in ne izsiljujete. Poleg tega ne plačate vedno naših storitev (mimogrede, to je dobrodošlo, vendar ni obvezno). Zato vsaj ne skušajte prave besede. Najlepša hvala! ljubim vse! Pazite drug na drugega)
Ps agent, tako kot vsaka druga oseba, lahko naredi napako, vendar bo verjetnost zanjo veliko manjša, če ga ne bo preganjal strah, da bi te izgubil. Hvala za vašo pozornost.
Opombe ne teoretika, ampak prakse. S spoštovanjem, Alexander.