Оптимальным вариантом для начала бизнеса без вложений станет посуточная квартира жилплощади. О том, как правильно это сделать расскажем в статье.

Дорогой читатель! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону.

Это быстро и бесплатно !

Концепция бизнеса

Так как эта сфера давно не нова и достаточно хорошо исследована, можно сказать, что популярностью пользуются либо однокомнатные апартаменты, которые снимают для того, чтобы просто переночевать, либо же трех-четырех комнатные, в которых селятся гости города или студенты.

С точки зрения прибыльности, одна комната – это идеальный вариант. Владелец экономит на ремонте, оплате коммунальных услуг, и уборке, при этом получая те же деньги, которые имел бы с большей квартиры. Это обусловлено тем, что стоимость жилья в основном рассчитывается не за одного человека, а за жилплощадь в целом.

Лучше всего сдавать квартиры около вокзалов, больниц, и учебных заведений. Из-за того, что жилье может на некоторое время оставаться без присмотра, лучше отдать предпочтение третьему и выше этажу. Это немного снизит риск взломов и поджогов.

Первоначальные расходы

Даже если в вашем распоряжении имеется несколько принадлежащих лично вам квартир, расходов не избежать. И от того, насколько четко будет разработана реклама и продуманы все условия, зависит скорость окупаемости объектов.

Пункты, без оплаты которых просто не обойтись:

1. Оплата коммунальных платежей. Эта статья расходов полностью лежит на владельцах недвижимости, даже если постояльцы провели целый месяц в нанимаемой квартире.
2. Оплата услуг клининговых компаний или уборщиков. Разумеется, эти обязанности можно выполнять и самостоятельно, но имея несколько квартир, делать это будет непросто. И если учесть то, что квартира может менять постояльцев каждые сутки, а убрать нужно после каждого, владельцам квартир придется посвятить свое время беготне по объектам и уборке.
3. Реклама. Благо в интернете существует множество бесплатных досок объявлений, которые позволят донести информацию о предоставляемых вами услугах к потенциальным клиентам. Но «акулы» данного сегмента рынка знают, что этого мало, поэтому идут на хитрости, такие как, договор с таксистами, или расстановку промоутеров. Суть такой рекламы в том, что человек, который только что вышел из автобуса или поезда, чаще всего направляется либо к такси, ибо же к людям, которые предлагают жилье сразу же около вокзалов. Водитель такси может, как бы невзначай порекомендовать гостям хорошее жилье, и получить за это свой заслуженный процент. Стандартная расценка – 100 рублей за одну занятую квартиру.
4. Не стоит забывать о форс-мажорных обстоятельствах , которые обычно требуют значительных растрат. Сюда можно отнести поломку техники, затраты на ремонт, «потоп» со стороны соседей, нашествие тараканов и т.д.
5. Если вы сдаете не свою квартиру , а арендованную, то расходы будут намного большими.
6. Оплата услуг риэлторов.
7. Ремонт , подготовка жилья к эксплуатации.

Следует всегда помнить о том, что неприятности проще (и дешевле) предупредить, чем бороться с ними по факту. Если вы знаете о том, что соседи сдаваемого объекта имеют неисправную сантехнику или являются «проблемными», позаботьтесь об этом заранее. После первого же потопа от соседей сверху, заставьте их через суд устранить неполадки именно в их квартире, таким образом, избавив себя от очага опасности.

Регистрация ИП

Раз мы уже определили, что сдача квартир в аренду – это бизнес, причем, при правильном подходе, весьма прибыльный, то и оформить его нужно в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

Следует отметить, что лицо, которое сдает свое или арендованное по договору социального найма (пп.2 п.1 ст.67 ЖК РФ) жилье, имеет права совершать свою деятельность без . Но тем, кто имеет более пяти сдаваемых объектов, лучше перестраховаться и легализировать свою деятельность.

На данный момент в судебной практике не зарегистрировано случаев наказания лиц, сдававших жилье без статуса предпринимателя. Все дело в том, что сам факт предпринимательской деятельности в таком случае сложно доказать, ведь по сути – это ваша собственность и вы можете распоряжаться ее как угодно.

Но и в регистрации ИП есть ряд явных преимуществ:

1. Любые претензии к арендующим можно решить, если все дела были оформлены должным образом.
2. Доказать факт проживания лица (лиц) и нанесения ущерба имуществу с целью возмещения урона можно только имея на руках договор об аренде.

Арендная плата за квартиру (при субаренде)

Субаренда – это процесс повторной сдачи недвижимости от первичного арендатора ко вторичному. Для оформления субаренды составляется документ, который имеет формат договора аренды и не может иметь сроков действия больших, нежели первоначальный документ о найме жилплощади.

Лицам, которые планируют сдавать арендованную недвижимость в субаренду, необходимо знать о том, что в случае нарушений условий договора субарендатором, отвечать перед владельцем придется все же первичному арендатору .

Это же касается неоплаты коммунальных услуг, несоблюдения правил пользования вверенным объектом, и порчи имущества.

Из-за этого обстоятельства юридически неграмотные субарендаторы решают, что они не несут никакой ответственности и могут с легкостью нарушать все условия договора. К сожалению, для них, и к радости для арендодателя, это не так. Субарендатор несет ответственность перед лицом, с которым он имеет письменную договоренность.

Если вы решили взять жилье в субаренду, внимательно читайте условия договора, и помните, что пункт о возможном увеличении оплаты вполне обоснован – если владелец повысит расценки для арендатора, тот, в свою очередь, должен будет повысить их и для вас.

Оплата услуг риэлтора

Но если вы все же решили построить удачный бизнес в сфере аренды жилья – то без услуг риелторов не обойтись. Такие компании позволят собственнику или арендатору находить жилплощадь. Итог – отсутствие простоя и постоянный доход.

Главное обращаться в проверенные компании, которым сможете доверять не только вы, но и люди, которые находятся в поиске жилья.

Благоустройство жилья

Несомненно, можно сдавать и апартаменты с советском стиле, но не стоит забывать о том, что слухи расходятся быстро. Даже если несколько человек по незнанию или по неимению насущной альтернативы остановятся в таких условиях, то уже через несколько недель даже риэлторы не согласятся с вами сотрудничать.

Вложиться в благоустройство нужно. Если у вас нет средств на капитальный евроремонт, позаботьтесь для начала об исправности сантехники, наличии горячей воды, хороших спальных мест, стиральной машины, и холодильника.

Для многих клиентов, важен не столько стиль и декор, как функциональность и чистота жилья. Поэтому, даже если обои в квартире не самые новые, никакой плесени и оторванных краев быть попросту не должно!

Постоянные расходы

Из всего вышеуказанного списка расходов можно выделить те, которые являются постоянными, и от которых никуда не деться, если вы нацелены на хороший результат:

• налоги (если вы все же оформили ИП);
• аренда (если квартира не ваша);
• реклама (может быть и бесплатной);
• уборка и стирка;
• коммунальные услуги;

Доходы

Размер доходов и скорость окупаемости проекта напрямую зависят от:

• исходного состояния жилплощади;
• качества и количества рекламы;
• работы риэлторов;
• вашего отношения к клиентам;
• района нахождения жилья;

Обычно, посуточной арендой с полной загруженностью можно окупить расходы менее чем за полгода, при условии отсутствия расходов на капитальный ремонт.

Как искать клиентов?

Самые продуктивные пути поиска клиентов это:

1. Объявления на интернет-площадках.
2. Расстановка промоутеров на вокзалах и договоренность с таксистами.

Таким образом, клиенты сами находят вас. Работа в интернете (создание сообществ в социальных сетях, постоянное обновление объявлении) намного облегчает процесс поиска квартиры.

Сдача квартиры, купленной в ипотеку

То, что кто-то приобрел квартиру на заемные средства, не делает его неполноценным собственником. Поэтому, жилье, взятое в ипотеку можно сдавать точно так же, как и купленное за наличные.

Все пункты, касающиеся распоряжения жильем, прописаны в «Законе об ипотеке». Теоретически, банк может запретить такую деятельность, но делать этого не станет. Глупо со стороны банковской системе перекрывать лицу, оформившему ипотеку, дополнительный источник дохода, который увеличивает шансы на своевременное и полное погашение долга.

Риски, подводные камни

Главная опасность такого бизнеса – сохранность квартиры. Но ее можно минимизировать оформлением ИП и составлением договора аренды между постояльцами и владельцами (арендаторами, субарендаторами).

Всегда требуйте паспорта у лиц, которых заселяете даже на сутки. И помните, имея на руках простую копию паспорта без договора, вы не имеете права на любого рода претензии. Безопасность или экономия – выбор за вами.

Преимущества и недостатки бизнеса

Как и в любом деле, сдача личной или арендованной квартиры посуточно, имеет свои преимущества и недостатки.

К первым можно отнести:

1. Быструю окупаемость.
2. Практически постоянный контроль состояния жилплощади.
3. Высокая востребованность.
4. Необязательное оформление ИП.
5. Небольшие вложения (при условии хорошего исходного состояния квартиры).

К недостаткам, пожалуй, можно отнести только риски, которые появляются в случае сдачи квартиры без соответствующих документов.

С точки зрения владельца, аренда жилья посуточно - оптимальный вариант. Теоретически доход всего с одной квартиры может достигать 60–70 тыс. рублей в месяц и более. При этом собственник никак не зависит от временных жильцов, может в любой момент закрыть бизнес и использовать квартиру для личных нужд. Но так ли всё просто в реальности? Давайте попробуем разобраться.

Актуальность посуточного бизнеса

Бизнес на краткосрочной аренде квартир может приносить в 2–3 раза больше, чем сдача того же жилья на длительный срок. Особенно это характерно для больших городов, ведь основной контингент арендаторов - туристы, а также люди, приехавшие по работе, - не готовы переплачивать за гостиничный номер.

Так, за ночь в 3- или 4-звёздочном отеле в Москве придётся заплатить не меньше 2500 рублей. И это не считая расходов на питание (обедать и ужинать придётся в ресторане), услуг прачечной и т. д.

Стоимость двухместного номера в 3- и 4х-звёздочных гостиницах в Москве стартует от 2500 рублей за ночь (портал путешественников Travel.ru)

Предложений посуточной аренды гораздо больше, поэтому реально подобрать вариант временного жилья практически под любой бюджет. На сайте популярной базы недвижимости «Циан», например, можно найти отличную квартиру с евроремонтом в нужном районе всего за 1500–1700 р. за ночь.

Разница в стоимости между гостиничным номером и частной квартирой может достигать 20–30%

Наиболее ощутима разница в случае, если проживать в помещении будет не один человек, а несколько. В любом отеле вне зависимости от его класса оплачивается не номер, а пребывание каждого из гостей, то есть если вы путешествуете вдвоём, стоимость ночлега тоже вырастет вдвое. Для хозяина квартиры же это не настолько критично.

Если арендодатель указал, что в квартире 3 спальных места, то при проживании до 3 человек, обычно, дополнительная плата не берётся. Если проживающих будет больше, то оплата по договорённости.

Александр Петрашов, бизнесмен

Однако цена - не единственное преимущество с точки зрения потенциального клиента. Более того, некоторые арендодатели ставят цены даже выше, чем в отелях. И тем не менее имеют постоянный поток клиентов. Почему так? Причин несколько.

Во-первых, фактор расположения. Не всегда получается найти отель в конкретном районе - почти все они сосредоточены в историческом центре города, а также возле крупных развлекательных объектов.

Во-вторых, иной уровень комфорта. В отличие от гостиницы в квартире вы можете чувствовать себя как дома, полностью расслабиться и отдохнуть после насыщенного дня. К тому же квартиры, сдаваемые посуточно, обычно укомплектованы всей необходимой техникой: от микроволновки до утюга. Это избавляет от необходимости платить за дополнительные услуги.

Три варианта старта

Собственно, первый и самый важный вопрос - где взять свободную квартиру. Здесь придётся отталкиваться от имеющегося стартового капитала. Решив заняться данным видом бизнеса, вы можете:

• снять квартиру долгосрочно, а затем сдавать её посуточно (субаренда);
• переделать под объект собственное жильё, снимая более дешёвое на окраине города;
• оформить ипотеку.

Первым шагом в организации арендного бизнеса является приобретение жилого помещения

В плане риска оптимальным является второй вариант. Ведь даже если бизнес «не пойдёт» по тем или иным причинам, вы ничего не теряете и в любой момент можете вернуться в собственную квартиру.

Некоторые начинают с того, что пересдают съёмные квартиры. Однако в этом случае нужно убедиться, что этот пункт прописан в договоре и владельцы жилплощади не против. Кроме того, придётся крайне серьёзно подойти к поиску самого объекта: если не будет определённого уровня загруженности, ваш доход не сможет покрыть стоимость месячной аренды.

Какие квартиры пользуются спросом

Мы затронули важнейшую тему - выбор объекта. Для большинства арендодателей главной причиной убытков является простой. Избежать этого вряд ли удастся, но если квартира изначально была выбрана правильно, вы можете рассчитывать на стабильный поток клиентов.

Чтобы понять, какие объекты более привлекательны для подобного бизнеса, будем опираться на реальную статистику. Что важно для потенциальных арендаторов?

Прежде всего, разумеется, количество комнат. Наиболее востребованы «однушки», в то время как 3- и 4-комнатные снимают крайне редко (в основном группы студентов или иногородние рабочие).

Таблица: спрос на квартиры посуточно по количеству комнат

Крайне важную роль играет район и транспортная развязка. Близость к работе или достопримечательностям (если речь идёт о туристах) находится в приоритете у большинства ваших будущих клиентов. Поэтому чем ближе к центру города расположено жильё, тем лучше. Также хороший доход приносят квартиры, расположенные вблизи крупных офисных центров и вузов.

Совет: если вы планируете покупать объект специально под сдачу, желательно, чтобы это был старый жилой фонд. Немногие арендаторы хотят переплачивать 10–20% за новострой, притом что вам такая квартира обойдётся дороже на 20–100% (в зависимости от района).

Как открыть бизнес по сдаче квартир посуточно

Среди главных преимуществ этой бизнес-идеи то, что для её реализации не нужен ни огромный стартовый капитал, ни особое образование, ни специальные навыки или знания. Начать зарабатывать на посуточной аренде может каждый. Схема чрезвычайно проста:

1. Определить, какую квартиру вы будете сдавать - собственную или арендованную.
2. При желании - зарегистрировать ИП, чтобы заниматься предпринимательской деятельностью официально.
3. Оценить состояние помещения, провести косметический ремонт.
4. Обставить жильё мебелью и техникой.
5. Закупить 5–6 комплектов постельного белья и полотенец.
6. Выбрать целевую аудиторию (туристы, семьи с детьми, студенты).
7. Сделать качественные фотографии квартиры и подготовить описание жилья.
8. Составить текст договора аренды.
9. Разместить рекламу во всех доступных источниках (газеты, доски объявлений, интернет).

Рассмотрим пункты, которые вызывают больше всего вопросов у начинающих предпринимателей.

Документы для сдачи квартиры в аренду

Чтобы заключать договоры с постояльцами «по всем правилам», придётся подготовить большой пакет документов:

Заранее попросите клиента подготовить ксерокопию паспорта (страница с пропиской и главная).

Основные пункты договора с арендатором

Желательно, чтобы составить и подготовить текст договора аренды вам помог профессиональный юрист. Может показаться, что это излишние траты, но при возникновении любых проблем и конфликтов именно этот документ позволит вам предъявить претензии постояльцам и возместить ущерб. А для того чтобы это было возможно, документ должен быть составлен юридически грамотно.

Стандартный договор краткосрочной аренды включает в себя такие разделы:

1. Предмет договора. Здесь указываются адрес и характеристики квартиры, а также прописывается цель аренды - проживание в течение определённого количества дней.
2. Стоимость аренды (за 1 день и за весь срок).
3. Порядок заселения (точное время, когда арендатор должен заселиться и покинуть помещение).
4. Права и обязанности. Эта часть должна быть составлена так, чтобы вы остались в выигрыше при любом раскладе. Необходимо прописать обязанности арендатора поддерживать порядок, своевременно вносить плату, не передавать жильё в субаренду и т. п. Однако помните, что отсутствие в договоре этого раздела не лишает стороны их прав и не освобождает от обязанностей - все они всё равно закреплены в гражданском законодательстве.
5. Ответственность. В случае порчи имущества жилец должен компенсировать его стоимость за свой счёт. Здесь же можно указать штрафные санкции за несвоевременную оплату.
6. Данные сторон (Ф. И. О., номер паспорта и подписи).

Кроме того, по желанию вы можете добавить в договор аренды другие пункты. Например, указать на то, кто будет платить в случае форс-мажорных обстоятельств (затопили соседи).

Договор составляется так, чтобы арендодатель квартиры в любом случае остался в выигрыше

Расходы на ведение бизнеса

Даже если вы являетесь владельцем сдаваемой квартиры, избежать расходов не удастся. Причём большинство из них будут постоянными, поэтому их лучше включить в стоимость аренды. Что сюда входит?

• оплата «коммуналки»;
• услуги клининговой компании или уборщицы;
• реклама;
• налоги (13 или 6% с дохода в зависимости от вашего правового статуса - физическое лицо или ИП).

В случае если вы сдаёте не собственную квартиру, а арендуете жильё либо приобрели его в ипотеку, расходы возрастают ещё больше. А соответственно, и стоимость аренды, ведь вам нужно покрывать все ежемесячные платежи и оставлять что-то себе.

Важно! Обязательно откладывайте часть денег на форс-мажорные обстоятельства, которые требуют значительных затрат (поломка техники, «потоп» со стороны соседей и т. д.).

Оформление деятельности по сдаче жилья в аренду

Нужно ли регистрировать ИП? Это один из основных организационных вопросов, с которым сталкиваются те, кто решил заняться арендным бизнесом. Сложность в том, что закон не даёт чёткого ответа, то есть в теории никто не мешает вам сдавать квартиры в качестве физического лица.

Но что, если доход, который вы получаете от сдачи жилья, стал постоянным и систематичным? По сути, это уже полноценный бизнес, который должен быть соответствующим образом оформлен.

Эксперты советуют тем, кто сдаёт сразу несколько объектов недвижимости и имеет отлаженную схему работы, всё же перестраховаться и зарегистрироваться в качестве ИП. Да, это добавит вам «бумажной» работы, но вместе с тем даст огромное преимущество. Работая как ИП, в случае конфликта вы сможете документально подтвердить любые претензии к постояльцам. Кроме того, пока индивидуальный предприниматель вносит выплаты в Пенсионный Фонд, его трудовой стаж растёт, что немаловажно для тех, кто решил сделать арендный бизнес своим основным видом деятельности.

Как и какие налоги платить

Один из самых сложных моментов в организации посуточного бизнеса связан с легализацией деятельности и уплатой налогов. Данный рынок традиционно является «серым», и решив сдавать квартиру, многие даже не задумываются о необходимости платить какие-либо налоги в принципе. Но если вы хотите избежать проблем в будущем, лучше сразу начать работать по всем правилам. Итак, какую часть своей прибыли нужно отдавать государству?

Физическим лицам

Если вы пока не хотите регистрировать ИП, вы обязаны ежегодно платить НДФЛ - налог на доходы физических лиц в размере 13% от того, что вы заработали. Для этого нужно до 30 апреля подать по месту жительства налоговую декларацию (в ней будет указан ваш доход за прошлый год), а затем до 15 июля рассчитать сумму налога и уплатить её в банке по реквизитам налоговой инспекции.

Например, вы сдаёте квартиру за 2000 р./сутки. При загрузке в среднем 20 дней в месяц за год вы получили доход в размере 2000 * 20 * 12 = 480 000 р. Размер НДФЛ будет составлять 13% от данной суммы, то есть 480 000 * 0,13 = 62 400 р.

Важно! Если коммунальные услуги оплачивает арендатор, эта сумма также должна быть включена в сумму дохода при расчёте налога.

Индивидуальным предпринимателям

Как правило, ИП, указывающие арендный бизнес в своих документах, работают по упрощённой системе налогообложения. В таком случае сумма налоговых отчислений может составлять 6% от дохода либо 15% от «доход минус расходы».

Важно! На первый взгляд кажется, что такой вариант однозначно выгоднее. Однако, несмотря на меньший процент самого налога, ИП также приходится оплачивать взносы в пенсионный фонд, услуги бухгалтера и т. д.

Видео: налогообложение при сдаче квартиры в аренду

Чем грозит нелегальная сдача жилья

По оценкам экспертов, лишь 40% арендодателей чтут закон, а большинство не спешит делиться с государством. С одной стороны, это даёт возможность получать большую прибыль. С другой - если информация о неофициальной деятельности попадёт в налоговый орган, собственник квартиры может быть привлечён к административной ответственности в судебном порядке. При этом помимо основной суммы долга также придётся уплатить начисленные штрафы и пени. В худшем случае в отношении нерадивого «предпринимателя» могут возбудить уголовное дело по ст. 198 УК РФ, что чревато получением судимости и наложением штрафа на сумму до 300 000 р. либо лишением свободы на срок до 1 года.

Готовим квартиру к въезду арендаторов

Если в «долгосрочном» варианте можно сдавать полупустое жильё (у многих семей есть собственная мебель), то здесь требования к уровню комфорта значительно выше. Прежде чем искать клиентов, придётся потратить несколько недель и подготовить само помещение. Что имеется в виду?

1. Косметический ремонт. Никаких ободранных обоев и пожелтевших потолков с трещинами! Всё должно быть свежим и аккуратным, пусть и недорогим. Освежите побелку, смените перегоревшие лампочки, замените протекающие краны.
2. Пространство. Придерживайтесь принципа минимализма. Будущим жильцам явно не нужен старый сервант вашей бабушки. Лучше сразу избавиться от всего старого и ненужного хлама, а также от лишней мебели, загромождающей комнату. Личные вещи также нужно забрать из помещения (в крайнем случае - сложить в отдельном закрытом месте, например, на балконе или в кладовой).
3. Чистота и порядок. Перед тем как искать арендаторов, нужно провести генеральную уборку: вымыть окна и светильники, постирать шторы, отполировать мебель. На эмоциональном уровне именно такие «мелочи» очень сильно влияют на решение снять именно вашу квартиру.
4. Мебель и техника. Даже жильё экономкласса должно быть минимально благоустроенным. Из предметов «первой необходимости» - диван, кухонный гарнитур, шкаф, стол, стулья, холодильник. В последние годы подавляющее большинство арендаторов требуют также и наличия стиральной машины.
5. Интернет. Это уже не дополнительное преимущество, а необходимость. В идеале нужно сразу же подключить Wi-Fi роутер (на Avito можно найти хорошие б/у маршрутизаторы за 700–1500 р.).

Чем уютнее будет в сдаваемой вами квартире, тем больше клиентов захотят в неё вернуться

Чем больше всего будет в квартире, тем более высокую цену вы сможете установить. Многие арендодатели сдают жильё с посудой, полотенцами и средствами личной гигиены (мыло, зубная паста и т. п.), то есть по тому же принципу, что и номера в отелях.

Эффективные источники рекламы

Итак, ваша квартира готова к въезду первых гостей. Здесь-то и начинается самое интересное. Ведь ваша задача - не просто найти арендаторов на несколько дней, а обеспечить максимальную загруженность квартиры (особенно если жильё бралось в ипотеку).

Дмитрий К. с осени решил сдавать свою квартиру в центре Санкт-Петербурга посуточно. И на собственном опыте убедился, что этот бизнес на практике не так доходен, как кажется в теории. «Когда я сдавал её по долгосрочному контракту, у меня всегда были гарантированные 30 тыс. руб. в месяц. Теперь же хлопот больше, а отдача меньше», - рассказывает он. Месяц на месяц не приходится. Один раз Дмитрию крупно повезло: квартиру сняла на 20 дней одна семья, которая в собственном жилье делала ремонт, и, так как он затянулся, им пришлось продлить аренду ещё на тот же срок. Но это был единственный случай. В остальное время квартира занята в среднем десять дней в месяц.

Эксперт Online

• подать объявления в 2–3-местные газеты;
• распечатать листовки, расклеить их по городу или разбросать в почтовые ящики;
• написать свои контакты на асфальте в людных местах - вокзалах, остановках общественного транспорта и т. д. (всё, что вам понадобится - трафарет и баллончик с краской);
• договориться с таксистами, чтобы они рекомендовали вашу квартиру приезжим.

Однако сами понимаете, самым эффективным источником потенциальных клиентов для вас будет интернет. Его возможности нужно использовать по максимуму.

Для повышения эффективности вашего арендного бизнеса просто необходимо использовать все возможности интернета

Во-первых, разместите своё предложение на досках объявлений типа «Авито», «Из рук в руки», «Циан» и т. д. (а через международный портал Airbnb, к примеру, можно привлечь даже клиентов-иностранцев, которые платят в долларах и евро). Главное, чтобы ваша квартира была поближе к центру города и эффектно смотрелась на фото.

Во-вторых, в свободное время обязательно сделайте небольшой сайт-визитку. В сети есть огромное количество бесплатных конструкторов, с помощью которых можно сделать довольно симпатичный ресурс, не обращаясь к веб-дизайнерам и программистам. На сайте обязательно должны быть ваши контакты и качественные фото квартир. Чтобы с первых дней привлечь посетителей, используйте контекстную рекламу Яндекс.Директ и Google Adwords.

Подводные камни посуточного бизнеса

Как и в любой деятельности, в данной сфере есть свои риски. В первую очередь они связаны с сохранностью самой квартиры и имущества (мебели, техники и т. п.). Единственный способ минимизировать опасность - работать официально, оформив ИП, и составлять грамотные договоры. Только в этом случае вы сможете доказать факт проживания лиц в квартире и нанесения ущерба имуществу, чтобы возместить убытки.

Важно: всегда требуйте паспорта у арендаторов, даже если они заселяются всего на 1 день. Желательно, чтобы у вас на руках остались сверенные с оригиналом копии.

Ещё один немаловажный момент - отношения с соседями. Прежде чем сдавать квартиру посуточно, желательно встретиться с ними и убедиться, что они не против подобной деятельности. В большинстве многоквартирных домов (особенно старых) отличная слышимость. И если арендаторы, например, начнут громко слушать музыку, тем, кто живёт «через стенку», это может очень не понравиться. Не забывайте, что любые претензии в итоге будут именно в вашу сторону.

Совет: если для ваших соседей важны тишина и покой, лучше пожертвовать частью прибыли, но не сдавать квартиру для празднования дней рождений, Нового года и т. д.

Помимо этих рисков, посуточный бизнес неизбежно сопряжён с определёнными бытовыми трудностями. Ведь именно вам придётся убирать в помещении после каждого постояльца, стирать постельное бельё, чистить ковры и т. д. Кроме того, нужно быть готовым к постоянным звонкам (в том числе посреди ночи) и к тому, что вам придётся подстраиваться под клиентов - например, ехать в 5 утра, чтобы отдать/забрать ключи и т. д.

Несмотря на то что посуточный бизнес имеет свои трудности, он является одним из наиболее высокодоходных при сравнительно небольших рисках. Правда, чтобы получать действительно ощутимую прибыль, желательно сдавать по крайней мере 2–3 квартиры. Однако если вы не ошиблись с районом и правильно организовали деятельность, всего за 9–12 месяцев реально заработать на первоначальный взнос по ипотеке, чтобы купить следующую квартиру и постепенно расширять свою сеть.

Работа квартирного рантье – это, пожалуй, самый выгодный вид предпринимательской деятельности. Заключается он в сдаче жилья внаем, и при желании владелец жилплощади может вообще ничего не делать и не вкладывать в это никаких средств. А бизнес на аренде квартир все равно будет процветать!

Как стать успешным рантье?

Такой род деятельности выгоден и для тех, у кого уже есть в наличии «лишнее» жилье, которое можно начинать сдавать немедленно, и для тех, кто намерен купить его специально. Вложения минимальны – покупка жилья и ремонт в нем окупаются очень быстро, а прибыль наращивается рекордными темпами.

Все, что нужно для ее получения, — официально оформить бизнес: сдача квартир в аренду предполагает обязательную уплату налогов (13% с дохода от аренды), и лучше самостоятельно поставить в известность налоговые органы, чем впоследствии платить штрафы. При этом можно как зарегистрироваться в качестве ИП (например, если будет сдаваться несколько квартир), так и работать как частное лицо, просто декларируя доход и уплачивая налог с него.

Второй шаг – юридически оформить саму сделку с клиентом. Даже если арендодатель полностью ему доверяет, договор обязателен, и лучше всего составить его вместе с квалифицированным юристом. Это позволит защититься от любого мошенничества и избежать материальных и моральных потерь. Что же касается клиентов, то предпочтительнее всего начинать бизнес на аренде квартир, сдавая их семейным парам (желательно без детей), командировочным и приезжим из дальних стран (особенно если они приехали на долгий срок), предпринимателям, перебравшимся в город арендодателя для работы. Все эти категории обычно бережно относятся к чужому имуществу и готовы платить за его повреждение.

Кроме того, очень выгодной будет посуточная аренда квартир для вечеринок, приема командировочных гостей, проведения различных мероприятий (многие компании проводят в таких квартирах неформальные деловые переговоры). Что же касается сроков и оплаты аренды, то они прописываются в договоре с клиентом, причем цена устанавливается, исходя из средних цифр по выбранному населенному пункту. Завышать ее нецелесообразно, если только квартира не имеет каких-то уникальных особенностей, что бывает крайне редко.

Бизнес на аренде квартир: доходы и расходы

Самым выгодным вариантом для предпринимателя является сдача в аренду квартиры, которая уже имеется в наличии (например, жилья, полученного в наследство от родственников или освободившегося в результате отъезда кого-либо из членов семьи). В этом случае вложиться нужно будет лишь в ремонт, однако и это не обязательно.

Помимо этого, можно приобрести недвижимость специально, и в этом случае выгоднее всего аренда квартир бизнес-класса. Они пользуются особым спросом, и сдавая их посуточно, можно иметь великолепный доход. Если денег на такое жилье не хватает, лучше нацелиться на обычную «семейную» недвижимость в спальном районе – она тоже популярна, а также квартиры, расположенные поблизости от ключевых мест в данном населенном пункте (исторических достопримечательностей, бизнес-центров, центров развлечений). В любом случае предпринимателю придется вложить в свой бизнес определенные средства:

• от 2 млн (за однокомнатную квартиру) до 3-4 млн рублей (за трехкомнатную)
• от 20 тыс. рублей за ремонт (его можно не делать, предложив клиенту самостоятельно вложиться в ремонт при условии сниженной платы за аренду в течение определенного времени)
• 3-5 тыс. – на ежемесячную оплату коммунальных услуг
• 1,7-3,8 тыс. рублей (в среднем) – на оплату налогов
• 8-15 тыс. рублей ежегодно – на страховку квартиры (нужна обязательно, ведь арендованное жилье подвергается многим рискам)

Что же касается доходов, то, в целом, это очень выгодный бизнес: сдача квартир в аренду может приносить от 14-15 тыс. рублей в месяц, если сдается однокомнатное жилье, до 25 тыс., если недвижимость трехкомнатная. В год, соответственно, можно зарабатывать от 170 до 270 тыс. И это если установлены минимальные цены! Как правило, они с течением времени растут, поскольку условия рынка быстро меняются, поэтому и прибыль будет увеличиваться без дополнительных вложений. Если же выбрана аренда квартир бизнес-класса, заработок будет на порядок выше, ведь такая недвижимость стоит дороже и чаще всего сдается посуточно – доход может составлять минимум 3-5 тыс. рублей в сутки, то есть 90-150 тыс. в месяц.

Таким образом, покупка самой недорогой однокомнатной квартиры может окупиться уже за 10 месяцев аренды (жилье бизнес-класса зачастую окупается быстрее), а остальные затраты – за 5-6 месяцев. Уже через 1,5-2 года после начала работы бизнес на аренде квартир начинает приносить чистый доход, и если идти навстречу клиентам и улучшать условия их проживания, прибыль будет увеличиваться очень быстро.

Посуточная аренда квартир зачастую более выгодна, чем наличие постоянных жильцов. Но существуют нюансы, касающиеся оформления и сохранности имущества.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Как в 2019 году правильно сдавать квартиру посуточно? Сдача квартиры на небольшие сроки способна обеспечить больший доход. Но выгода сопровождается существенными рисками.

Необходимо позаботиться о сохранении имущества, а также о соблюдении законодательных требований. Как правильно сдавать квартиру посуточно в 2019 году?

Общие моменты

Посуточная аренда квартир отличается от обычной аренды. Во-первых, частая смена жильцов существенно повышает риски порчи квартиры или отдельных вещей.

Вероятность негативных последствий уменьшается, если имеется официально оформленный и в нем подробно прописаны возможные нюансы.

Во-вторых, доход от такой аренды сильно зависит от времени года, месторасположения и иных факторов.

Если квартира находится в туристической зоне, крупном городе, то хорошую квартиру можно сдавать почти ежедневно.

Ежемесячный доход в этом случае почти вдвое, а то и более, превосходит от долгосрочной аренды.

Но успех мероприятия зависит от правильности решения организационных вопросов. Как сдать квартиру посуточно правильно?

Что это такое

Рассматривая посуточную сдачу квартиры, нужно разобраться с особенностями такой аренды. С юридической точки зрения аренда жилой недвижимости может быть долгосрочной и краткосрочной.

Эти понятия весьма схожи меж собой. Так любой вид коммерческого найма предполагает участие двух сторон — нанимателя и наймодателя.

Правоотношения меж ними оформляются письменным договором. Сдавать квартиру вправе только непосредственный собственник или его .

Долгосрочная и краткосрочная аренда отличаются размером платежей, способами расчетов и «оснащением» самого помещения.

Прежде всего, необходимо позаботиться о вопросах безопасности. Речь идет о возможности уничтожения или порчи квартиры при пожаре, затоплении, взрыве газа и т.д.

Понятно, что взыскать крупную сумму ущерба с временного жильца вряд ли удастся. Решением становится оформление .

Возможно, обойдется это не слишком дешево, зато станет гарантией компенсации возможных убытков.

Другой важный момент касается менее значительного ущерба, причиненного порчей или кражей имущества к квартире.

Но на этот случай наймодателя защитит правильно составленный договор с указанием паспортных данных нанимателя и квартиры с всего имущества.

Законодательная база

Посуточная аренда квартир регламентируется положениями Гражданского и Налогового кодексов РФ. В частности посуточная аренда регулируется .

Понятие договора найма жилого помещения рассматривается в . А именно наймом является передача жилого помещения во временное пользование частного лица.

Об определении платы за жилье сказано в . Стороны самостоятельно оговаривают размер оплаты.

Если говорить в общих чертах, то посуточная аренда должна оформляться договором, в котором указано состояние и внешний вид помещения.

Что по поводу налогообложения, то при посуточной аренде квартир применяются нормы о взыскании налога с полученных доходов физлиц.

Наймодатель обязан самостоятельно сдавать и выплачивать 13% прибыли ежемесячно или ежегодно.

Как правильно сдать квартиру в аренду посуточно

Поскольку краткосрочная аренда предполагает сдачу жилья на срок до 11 месяцев, то собственник вполне законно может сдать квартиру на несколько дней или часов.

Главное, что нужно учитывать, это отнесение деятельности к налогооблагаемой. Порядок уплаты налога зависит от статуса наймодателя.

ФНС предусматривает три способа:

• регистрация ИП;
• приобретение патента;
• выплата НДФЛ.

Если посуточная аренда поставлена «на поток» и является полноценным бизнесом, то целесообразнее стать ИП с объектом налогообложения «доходы».

В таком случае величина налога составит всего 6%. Дополнительно придется выплачивать обязательные страховые взносы (в 2019 году 27 990 рублей в общем).

Можно работать по патенту. Сумма налога складывается из стоимости самого патента (6% дохода) и половины объема страховых взносов.

Если не регистрироваться кК ИП и не приобретать патент, то придется платить 13% от прибыли. Причем по итогам года обязательно нужно подавать отчетную декларацию.

В случае, когда квартира сдается без уплаты налогов, собственник жилья наказывается немалыми штрафами.

В отдельных случаях возможна уголовная – лишение свободы сроком от полугода (сумма невыплаченных налогов 100 000-500 000 рублей) или до трех лет (неуплата налогов в сумме от 500 000 рублей и выше).

Разобравшись с вопросами налогообложения, можно переходит к непосредственной организации посуточной аренды.

Начинать нужно с обеспечения приемлемых условий. Для жилья, сдаваемого посуточно, необходимо создать условия не хуже, чем в гостинице.

Имеется в виду наличие необходимой мебели и бытовой техники, хороший ремонт, регулярная уборка и т.д.

Как найти съемщика

Поиск нанимателя у многих ассоциируется с людьми, стоящими с плакатами о посуточной аренде на вокзалах и подобных местах. Но современные методы выглядят более просто.

При краткосрочной аренде объявления в местных СМИ принесут мало пользы, поскольку большинство потенциальных нанимателей являются людьми приезжими.

Наиболее оптимальным решением становится использование интернет-площадок. Чаще всего предложения по размещаются на таких сайтах, как Avito, IRR («Из рук в руки»).

Размещение здесь осуществляется бесплатно, но можно воспользоваться платными функциями по поднятию объявления в ТОП.

Недостаток этих ресурсов в отсутствии ограниченной специализации. Объявление может попросту «затеряться» на фоне прочих.

Есть специализированные портала о недвижимости, где также есть услуги бесплатного и платного размещения. Это «Квартирка.ру», «Сдаминфо.ру», «Суточно.ру», «Юрента.ру», «Горквартира.ру».

Привлекателен для публикации объявлений «молодой» сайт Arendius. Здесь предусмотрена система рейтинга и отзывов.

Кроме того владельцы квартир могут больше узнать о потенциальном нанимателе, поскольку регистрация на сайте осуществляется через соцсети.

Видео: как сдать квартиру в аренду

Ну и не стоит забывать о таких «старинных» методах как «сарафанное» радио и бумажные объявления в оживленных местах населенного пункта.

В идеале следует задействовать все возможные варианты. Это позволит регулярно получать клиентов и квартира не буде пустовать.

Формирование пакета документов

Как только вопрос с привлечением клиентов решен, наступает время позаботиться о документальном сопровождении сделки. С каждым квартирантом нужно заключать договор краткосрочного найма.

Отдельным пунктом указывается залоговая сумма. Многие наймодатели отказываются от , боясь отпугнуть клиентов. Но это одна из лучших гарантий среди возможных для сохранения имущества.

Квартирант не захочет лишиться своих средств (залога), а значит, будет бережно относиться к имуществу. В случае ущерба убытки или хотя бы их часть можно компенсировать.

Для оформления договора потребуются:

• паспорта сторон;
• правоподтверждающий документ на квартиру (удостоверяет правомочность наймодателя);
• , если от имени собственника действует иной человек.

Кроме договора обязательно оформляется акт приема-передачи квартиры. Причем оформляется этот документ на момент передачи ключей квартиросъемщику и при выезде из квартиры.

Все документы следует оформлять в двух экземплярах, для наймодателя и нанимателя.

Желательно заранее подготовить шаблоны документов, в которые впоследствии будут вноситься необходимые данные.

Составление договора аренды

Договор краткосрочной аренды квартиры включает в себя следующие пункты:

• личные данные сторон (Ф.И.О., паспортные данные);
• описание предмета сделки (адрес, описание);
• суть сделки (аренда);
• длительность аренды;
• стоимость за сутки;
• общая стоимость;
• порядок передачи квартиры (по приемопередаточному акту);
• права и обязанности сторон;
• ответственность за нарушение условий договора;
• сумма залога (при наличии) и порядок его использования;
• дата заключения и подписи сторон.

Ответственность сторон

Условие об ответственности квартиранта следует особо подробно расписать в договоре. Наниматель обязан вернуть квартиру в том же состоянии, что и получил.

Если, исходя их , выявляется порча имущества, квартирант обязан возместить убытки.

При наличии залога наймодатель может удержать его как компенсацию или часть таковой при серьезном ущербе. Но также возмещения убытков можно требовать и через суд.

Основными доказательствами при этом становятся акты с описью имущества «до» и «после», а также договор, свидетельствующий о наличии правоотношений.